전월세대출 고르기 전 꼭 따질 5가지 숫자
얼마 전 상담한 30대 직장인 고객이 전월세대출 한도를 2억 원으로 알고 계약 직전까지 갔는데, 실제 승인 가능액은 1억 5,000만 원대였습니다. 연봉도 괜찮고 신용점수도 나쁘지 않았는데, 보증기관 심사와 임차보증금 비율에서 막힌 겁니다. 전월세대출은 금리만 보고 고르면 안 됩니다. 한도, 보증료, 집의 위험도, 갱신 가능성까지 같이 봐야 실제 비용이 보입니다.
1. 정부대출부터 보는 이유
전세자금이 필요하면 먼저 주택도시기금 상품을 확인하는 게 순서입니다. 대표적으로 일반 버팀목, 청년전용 버팀목, 신혼부부전용 전세자금, 신생아 특례 버팀목이 있습니다. 은행 자체 전세대출보다 금리가 낮은 경우가 많고, 중도상환수수료 부담도 상대적으로 작습니다.
2026년 기준으로 일반 버팀목은 보통 부부합산 연소득 5,000만 원 이하, 무주택 세대주 요건을 봅니다. 수도권 한도는 일반 가구 기준 최대 1억 2,000만 원 수준이고, 보증금의 70% 안에서 움직입니다. 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 소득 기준과 한도, 대출비율이 달라질 수 있어 같은 버팀목이라도 결과가 꽤 다릅니다.
청년전용 버팀목은 만 19세 이상 34세 이하가 주로 보는 상품입니다. 대출한도는 최대 2억 원, 금리는 연 2%대 초반에서 3%대 초반 구간으로 안내되는 경우가 많습니다. 단, 최대 2억 원이라는 말은 누구나 2억 원을 받는다는 뜻이 아닙니다. 보증금, 소득, 기존 부채, 보증기관 심사 결과가 같이 맞아야 합니다.
2. 월세대출은 이자보다 총지출을 봐야 합니다
월세도 대출이 있습니다. 대표적으로 주거안정월세대출 같은 정책상품이 있고, 은행권에서는 보증부 월세 형태의 대출도 취급합니다. 그런데 월세대출은 전세대출보다 계산을 더 냉정하게 해야 합니다. 보증금 대출이자에 월세가 얹히기 때문입니다.
예를 들어 보증금 5,000만 원, 월세 70만 원 집에서 보증금 4,000만 원을 연 4%로 빌리면 이자만 월 약 13만 원입니다. 실제 주거비는 월세 70만 원에 이자 13만 원을 더한 83만 원입니다. 여기에 관리비 12만 원이면 매달 집 때문에 나가는 돈은 95만 원까지 올라갑니다. 이 숫자를 보지 않고 “월세가 70만 원”이라고만 생각하면 생활비가 쉽게 무너집니다.
반대로 전세 1억 5,000만 원 집에서 1억 원을 연 3.5%로 빌리면 월 이자는 약 29만 원입니다. 관리비가 비슷하다면 월세보다 현금흐름은 가벼울 수 있습니다. 다만 전세는 보증금 반환 위험을 반드시 따져야 하니, 싸다고 무조건 좋은 구조는 아닙니다.
3. 한도 계산은 세 단계로 끊어야 합니다
상담 현장에서 가장 많이 생기는 오해가 “내 연봉이면 얼마까지 되나요”입니다. 전월세대출 한도는 연봉 하나로 끝나지 않습니다. 저는 보통 세 단계로 나눠 봅니다.
- 첫째, 상품별 최고한도입니다. 청년, 신혼, 일반, 신생아 특례마다 천장이 다릅니다.
- 둘째, 임차보증금 대비 비율입니다. 보증금의 70%인지 80%인지에 따라 실제 가능액이 달라집니다.
- 셋째, 보증기관과 은행 심사입니다. HUG, 한국주택금융공사, SGI서울보증의 기준이 다르고 은행 내부 기준도 붙습니다.
보증금 2억 5,000만 원 집을 예로 들겠습니다. 상품상 한도가 2억 원이고 대출비율이 80%라면 계산상 2억 원까지 가능합니다. 그런데 기존 신용대출이 4,000만 원 있고, 카드론 이력이 있거나 재직기간이 짧으면 보증 승인액이 줄 수 있습니다. 실제 승인액이 1억 6,000만 원으로 떨어지면 부족한 4,000만 원은 자기자금이나 다른 대안으로 메워야 합니다.
그래서 계약금 넣기 전에는 “최대한도”가 아니라 “내 조건으로 사전심사했을 때 가능한 금액”을 봐야 합니다. 특히 이사 날짜가 촉박하면 대출 부결이 곧 계약금 손실로 이어질 수 있습니다.
4. 전세 집 자체가 대출을 막는 경우
전월세대출은 사람만 보는 상품이 아닙니다. 집도 봅니다. 등기부등본에 선순위 근저당이 많거나, 시세 대비 전세보증금이 높거나, 위반건축물 문제가 있으면 대출과 보증보험이 막힐 수 있습니다. 은행에서 “고객님 신용은 괜찮은데 목적물 때문에 어렵습니다”라고 말하는 경우가 실제로 많습니다.
예를 들어 시세 3억 원 빌라에 선순위 대출 1억 4,000만 원이 있고 전세보증금이 1억 7,000만 원이면 합계가 3억 1,000만 원입니다. 경매로 넘어가면 세입자 보증금이 온전히 보호되기 어렵습니다. 이런 집은 금리가 0.3%포인트 낮아도 피하는 편이 낫습니다.
계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 가능 여부, 확정일자, 보증보험 가입 가능성을 같이 확인해야 합니다. 공인중개사가 “다들 이렇게 해요”라고 말해도 내 보증금은 내가 지켜야 합니다. 은행 상담 창구에서도 집 주소와 보증금 조건을 주면 대략적인 보증 가능 여부를 먼저 확인할 수 있습니다.
5. 금리 0.5%포인트 차이는 작지 않습니다
대출 1억 5,000만 원 기준으로 금리 0.5%포인트 차이는 연 75만 원입니다. 월로 나누면 6만 2,500원 정도입니다. 커피값 몇 번 아끼는 문제가 아니라, 2년이면 150만 원 차이입니다. 전세대출은 원금을 바로 갚지 않는 만기일시상환 구조가 많아서 금리 차이가 생활비에 그대로 박힙니다.
다만 무조건 최저금리만 좇는 것도 위험합니다. 변동금리인지, 보증료가 얼마인지, 연장 때 금리가 어떻게 바뀌는지, 이사할 때 대환이 쉬운지까지 봐야 합니다. 주택도시기금 안내 기준상 일부 상품은 자녀 수, 전자계약, 지방 소재 주택 여부 등에 따라 우대금리가 붙거나 기본금리가 달라질 수 있습니다. 이런 우대는 신청 시점과 조건에 따라 달라지니 은행 창구에서 “적용 후 최종금리”로 다시 받아야 합니다.
계약 전 체크할 5가지
- 내가 무주택 세대주 요건을 충족하는지 확인합니다.
- 부부합산 소득은 세전 기준으로 계산합니다.
- 상품 최고한도와 보증금 대비 비율을 따로 계산합니다.
- 등기부등본의 선순위 채권과 보증보험 가능 여부를 봅니다.
- 월 이자, 보증료, 관리비까지 합친 실제 주거비를 적어봅니다.
전월세대출은 잘 쓰면 주거비를 낮추는 도구가 됩니다. 그런데 계약을 먼저 하고 대출을 나중에 맞추면, 좋은 상품도 선택지가 아니라 응급처방이 됩니다. 제 고객들에게는 마음에 드는 집을 보기 전보다, 마음에 드는 집을 발견한 직후가 더 중요하다고 말합니다. 그때 숫자를 차분히 다시 계산한 사람과 분위기에 밀려 도장부터 찍은 사람의 2년 뒤 표정은 꽤 다릅니다.
