전세자금대출 받기 전 확인할 5가지 숫자

얼마 전 상담한 30대 직장인 부부가 있었습니다. 전세보증금 3억2천만 원짜리 집을 계약하려고 했고, 은행 앱에서는 전세자금대출 한도가 2억5천만 원까지 나온다고 표시됐습니다. 그런데 실제 심사에 들어가니 가능 금액은 2억1천만 원 수준으로 줄었습니다. 이유는 단순했습니다. 집의 선순위 채권, 보증기관 기준, 부부의 기존 신용대출이 한꺼번에 걸렸기 때문입니다.

전세자금대출은 금리만 보고 고르면 생각보다 자주 꼬입니다. 상담 현장에서 보면 손해는 대개 금리 0.1%포인트보다 계약 순서, 보증 조건, 중도상환수수료, 갱신 시점에서 더 크게 납니다.

1. 한도는 보증금의 80%가 아니라 내 조건의 80%입니다

많은 분들이 전세자금대출을 “보증금의 80%까지 가능”이라고 이해합니다. 맞는 말처럼 보이지만 실제로는 반만 맞습니다. 은행은 임차보증금, 소득, 기존 부채, 신용점수, 보증기관 심사, 임대차 물건 상태를 같이 봅니다.

예를 들어 전세보증금이 3억 원이고 80%를 적용하면 단순 계산상 2억4천만 원입니다. 그런데 연 소득 5천만 원인 직장인이 이미 마이너스통장 3천만 원, 자동차 할부 2천만 원을 가지고 있다면 실제 한도는 그보다 낮아질 수 있습니다. 마이너스통장은 안 써도 한도 자체가 부채로 잡히는 경우가 많습니다.

• 전세보증금 3억 원의 80%: 2억4천만 원
• 기존 신용대출 5천만 원 보유 시: DSR·은행 내부 기준으로 감액 가능
• 선순위 근저당이 큰 집: 보증기관에서 거절 또는 한도 축소 가능

그래서 계약금 넣기 전에는 “대략 가능”이라는 말보다 보증기관 기준의 사전 확인이 더 중요합니다. 특히 다가구주택, 오피스텔, 신축 빌라, 임대인 법인 물건은 한도보다 보증 가능 여부를 먼저 봐야 합니다.

2. 금리 0.3% 차이는 2년 동안 꽤 큽니다

전세자금대출은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 방식이 많아서 금리 차이가 체감됩니다. 2억 원을 빌렸다고 가정해보겠습니다.

• 연 3.8%: 월 이자 약 63만3천 원
• 연 4.1%: 월 이자 약 68만3천 원
• 차이: 월 5만 원, 2년이면 약 120만 원

월 5만 원이면 작아 보이지만, 전세계약 2년 동안 120만 원입니다. 여기에 보증료, 인지세, 중도상환수수료까지 더하면 체감 비용은 더 커집니다. 은행 창구에서 금리를 비교할 때는 “최저금리”가 아니라 내가 실제로 받을 수 있는 우대금리 적용 후 금리를 물어봐야 합니다.

급여이체, 카드 사용, 자동이체, 청약통장, 앱 가입 같은 우대조건은 처음에는 쉬워 보입니다. 그런데 2년 내내 유지해야 금리가 유지되는 조건도 있습니다. 카드 실적을 맞추느라 불필요한 소비가 늘면 금리 우대 0.2%포인트의 의미가 줄어듭니다.

3. 버팀목과 은행 전세대출은 출발점이 다릅니다

전세자금대출을 볼 때 크게 정책성 대출과 일반 은행 대출로 나눠 보는 게 편합니다. 대표적으로 버팀목 전세자금대출은 소득, 자산, 세대주 요건, 보증금 한도 등 조건이 맞으면 금리 면에서 유리한 경우가 많습니다. 대신 조건이 촘촘합니다.

반대로 은행 자체 전세대출은 선택지가 넓고 심사 속도가 빠른 편이지만, 금리가 정책성 상품보다 높게 나올 수 있습니다. 소득이 높거나 보증금이 큰 집을 선택한 경우에는 정책성 대출 대상에서 빠지는 일이 흔합니다.

간단한 비교 예시

• 신혼부부, 연 소득이 낮고 보증금이 기준 안에 들어오는 경우: 정책성 대출부터 확인
• 고소득 직장인, 전세보증금이 큰 아파트 계약: 은행권 일반 전세대출 비교
• 기존 대출이 많거나 신용점수가 낮은 경우: 한도보다 보증 승인 가능성 우선 확인

상담하다 보면 “친구는 버팀목 받았다는데 저는 왜 안 되죠?”라는 질문이 많습니다. 소득 500만 원 차이, 혼인 기간, 세대주 전환 시점, 임차주택 면적 하나로도 결과가 갈립니다. 같은 전세자금대출이라는 이름을 써도 안쪽 기준은 꽤 다릅니다.

4. 집의 등기부가 대출 승인보다 먼저입니다

은행에서 전세자금대출이 가능하다고 해도 그 집이 안전하다는 뜻은 아닙니다. 대출 심사는 돈을 빌려줄 수 있는지 보는 절차이고, 내 보증금이 안전한지는 별도로 봐야 합니다.

등기부등본에서 먼저 볼 숫자는 선순위 근저당입니다. 예를 들어 시세 5억 원짜리 집에 근저당이 3억 원 잡혀 있고, 내가 전세보증금 2억5천만 원으로 들어간다면 단순 합계가 5억5천만 원입니다. 시세가 조금만 흔들려도 위험해질 수 있습니다.

• 아파트: 최근 실거래가와 전세가율 확인
• 빌라·다가구: 시세 산정이 어려워 더 보수적으로 판단
• 임대인 세금 체납, 신탁등기, 압류·가압류: 계약 전 반드시 확인

특히 다가구주택은 내 앞에 들어온 세입자의 보증금까지 같이 봐야 합니다. 등기부에 각 세입자 보증금이 전부 나오지 않는 경우가 있어 중개사 설명만 믿고 넘어가면 안 됩니다. 전입세대 열람, 확정일자 현황, 임대인의 선순위 보증금 고지 내용을 챙겨야 합니다.

5. 중도상환과 이사 계획까지 계산해야 합니다

전세자금대출은 2년 계약에 맞춰 받는 경우가 많습니다. 그런데 실제 생활은 2년 단위로 딱 떨어지지 않습니다. 결혼, 출산, 직장 이동, 주택 매수 계획 때문에 중간에 나가는 일이 생깁니다.

만약 2억 원을 빌리고 1년 뒤 이사하면서 전액 상환해야 하는데 중도상환수수료율이 0.7%라면 단순 계산으로 최대 140만 원 수준의 비용이 생길 수 있습니다. 실제 수수료는 잔여기간과 상품 구조에 따라 줄어들지만, 계약 당시에는 꼭 확인해야 할 항목입니다.

또 하나는 갱신 시 금리입니다. 처음 2년은 괜찮았는데 갱신 시점에 금리가 올라 월 이자가 10만 원 이상 늘어나는 경우도 봤습니다. 전세자금대출은 처음 승인보다 만기 2~3개월 전 관리가 더 중요할 때가 있습니다.

제가 고객에게 꼭 확인시키는 순서

실무에서는 순서가 중요합니다. 마음에 드는 집부터 계약하고 나중에 대출을 맞추려 하면 선택지가 줄어듭니다. 저는 보통 아래 순서로 확인시킵니다.

• 1단계: 내 소득, 기존 대출, 신용점수 기준으로 대략 한도 확인
• 2단계: 정책성 대출 대상 여부 확인
• 3단계: 후보 주택의 등기부, 선순위 채권, 전세가율 확인
• 4단계: 보증기관 승인 가능성 확인
• 5단계: 금리, 보증료, 중도상환수수료를 합산해 2년 총비용 비교

전세자금대출은 “얼마까지 나오느냐”보다 “이 집에 이 조건으로 들어가도 되느냐”가 먼저입니다. 금리 0.2%포인트 낮추는 것도 중요하지만, 위험한 집에 들어가서 보증금 회수 걱정을 하는 순간 그 절약은 의미가 없어집니다. 제 가족이 전세를 구한다면 저는 가장 먼저 등기부와 보증 가능 여부를 보고, 그다음에 금리를 비교할 겁니다.