청약 전에 계산해야 할 5가지 숫자: 통장, 가점, 현금, 대출까지

얼마 전 상담에서 30대 부부가 청약통장을 8년 넘게 유지했는데도 막상 넣을 단지를 못 고르고 있었습니다. 이유는 단순했습니다. 청약통장은 있었지만 가점, 예치금, 계약금, 중도금 대출 가능액을 따로 계산해본 적이 없었던 겁니다. 사실 청약은 운도 필요하지만, 운만 기다리기엔 돈이 너무 크게 묶이는 제도입니다.

청약을 볼 때 저는 먼저 다섯 가지 숫자를 적어봅니다. 통장 가입기간, 월 납입액, 가점, 당장 쓸 수 있는 현금, 입주 때 감당할 대출 원리금입니다. 이 다섯 개가 맞아야 청약이 기회가 됩니다. 하나라도 빠지면 당첨이 되어도 불안한 계약이 될 수 있습니다.

1. 청약통장은 월 25만원까지 의미가 커졌습니다

예전에는 공공분양을 노리는 분들께 월 10만원 납입을 자주 말씀드렸습니다. 국민주택 계열에서는 납입횟수와 납입인정금액이 중요했고, 월 인정액이 10만원 수준으로 굳어져 있었기 때문입니다. 그런데 2024년 11월부터 주택청약종합저축의 월 납입 인정액이 25만원으로 올라가면서 계산이 달라졌습니다.

민영주택만 생각한다면 지역과 면적별 예치금 요건을 맞추는 게 더 중요합니다. 서울·부산 전용 85㎡ 이하 민영주택은 예치금 기준이 300만원, 기타 광역시는 250만원, 그 외 지역은 200만원으로 보는 식입니다. 반면 공공분양이나 국민주택을 노린다면 월 납입 인정액을 꾸준히 쌓는 쪽이 유리합니다.

다만 무조건 월 25만원을 넣으라는 뜻은 아닙니다. 청약통장은 중간에 급히 빼 쓰기 불편합니다. 비상금 3개월치도 없는데 청약통장에만 돈을 묶는 건 순서가 맞지 않습니다. 월 25만원을 넣더라도 생활비, 비상금, 카드값이 흔들리지 않는 선에서 가는 게 맞습니다.

2. 민영주택은 가점 84점 만점 구조를 알아야 합니다

민영주택 일반공급에서 가점제는 총 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점입니다. 여기서 젊은 1인 가구나 신혼 초 부부가 가장 불리한 항목은 부양가족 수입니다. 아무리 통장을 오래 들고 있어도 부양가족 점수가 낮으면 인기 지역 대형 경쟁에서는 밀릴 수밖에 없습니다.

예를 들어 35세 무주택자, 청약통장 8년, 부양가족 0명이라면 점수가 생각보다 높지 않습니다. 가입기간 점수는 어느 정도 나오지만 부양가족 점수에서 크게 벌어집니다. 반대로 40대 후반, 무주택기간이 길고 자녀가 2명인 세대는 같은 통장 기간이라도 경쟁력이 달라집니다.

그래서 청약 전략은 내 점수대별로 달라야 합니다. 가점이 낮다면 인기 핵심지의 가점제만 바라보기보다 추첨제 물량, 비인기 타입, 분양가가 높아 경쟁이 덜한 단지, 특별공급 가능성까지 같이 봐야 합니다. 청약은 의지만으로 되는 게임이 아니라 배정 방식과 내 점수가 맞아야 하는 게임입니다.

3. 당첨보다 중요한 건 계약금 10~20%입니다

상담 현장에서 가장 아까운 경우가 당첨되고도 계약금을 못 맞추는 경우입니다. 분양가 6억원 아파트라면 계약금 10%만 잡아도 6천만원입니다. 단지에 따라 20%를 요구하면 1억2천만원입니다. 청약 넣기 전에는 이 돈이 며칠 안에 준비되는지 먼저 봐야 합니다.

많은 분들이 중도금 대출을 생각하고 청약을 넣습니다. 그런데 계약금은 대출이 쉽지 않습니다. 신용대출로 메우려 해도 이미 기존 대출이 있거나 소득 대비 부채가 높으면 한도가 줄어듭니다. 더구나 신용대출을 크게 받으면 나중에 잔금대출 심사 때 DSR 부담으로 돌아올 수 있습니다.

• 분양가 5억원, 계약금 10%: 최소 5천만원 필요
• 분양가 7억원, 계약금 10%: 최소 7천만원 필요
• 분양가 7억원, 계약금 20%: 최소 1억4천만원 필요

여기에 발코니 확장비, 옵션비, 취득세, 이사비까지 더하면 체감 현금은 더 커집니다. 저는 청약 전용 현금표를 따로 만들어보라고 권합니다. 당첨 가능성보다 먼저 적어야 할 숫자는 계약 가능한 현금입니다.

4. 중도금과 잔금은 금리 1% 차이가 크게 느껴집니다

청약 당시에는 중도금 대출이 가능하다고 안내받아도, 입주 시점의 잔금대출 조건은 달라질 수 있습니다. 금리, 소득, 기존 부채, 규제지역 여부, 주택 수, 분양가와 시세 차이에 따라 한도가 달라집니다. 이 부분을 가볍게 보면 입주 때 전세를 놓거나 급히 매도하는 상황까지 생깁니다.

예를 들어 잔금대출 3억원을 30년 원리금균등으로 받는다고 가정해보겠습니다. 금리 4%면 월 상환액은 대략 143만원 수준입니다. 금리 5%면 약 161만원으로 올라갑니다. 1% 차이인데 매달 18만원, 1년이면 216만원입니다. 여기에 관리비와 보유세까지 더하면 실제 주거비는 더 올라갑니다.

청약은 분양가만 보고 판단하면 안 됩니다. 입주 후 월 현금흐름이 버틸 수 있는지 봐야 합니다. 맞벌이 소득이 안정적인지, 육아휴직 가능성이 있는지, 기존 전세대출이나 자동차 할부가 있는지도 같이 계산해야 합니다. 은행 심사는 숫자로 보지만, 가계는 생활로 버텨야 합니다.

5. 무주택 기준과 세대 구성을 가볍게 보면 손해가 납니다

청약에서 무주택 여부는 생각보다 까다롭습니다. 본인만 집이 없다고 끝나는 문제가 아닙니다. 세대원, 배우자, 과거 주택 소유 이력, 분양권·입주권 보유 여부까지 확인해야 합니다. 특별공급은 소득, 자산, 혼인기간, 자녀 여부 같은 조건도 함께 봅니다.

특히 부모님과 같은 세대에 올라가 있는 경우, 배우자가 과거에 주택을 보유했던 경우, 오피스텔이나 상속주택이 있는 경우는 청약 자격 판단이 복잡해질 수 있습니다. 청약홈에서 자격을 입력할 때 애매한 항목이 있으면 그냥 감으로 체크하지 않는 게 좋습니다. 부적격 당첨이 되면 일정 기간 청약 제한까지 이어질 수 있습니다.

실제 상담에서도 부적격은 고의보다 착오가 많습니다. 본인은 무주택이라고 생각했는데 세대 기준에서 문제가 되거나, 예치금 기준일을 놓치거나, 지역 거주기간을 잘못 본 경우가 있습니다. 청약은 신청 버튼을 누르는 순간 책임이 신청자에게 넘어갑니다.

청약 전에는 이 순서로 계산하는 게 현실적입니다

첫째, 내가 민영주택을 노리는지 공공분양을 노리는지부터 나눕니다. 둘째, 청약통장 예치금과 납입인정금액을 확인합니다. 셋째, 가점제와 추첨제 중 어느 쪽 가능성이 있는지 봅니다. 넷째, 계약금과 옵션비까지 포함한 현금을 계산합니다. 다섯째, 입주 시점의 잔금대출 월 상환액을 보수적으로 잡습니다.

청약은 좋은 제도입니다. 특히 무주택 실수요자에게는 시세보다 낮은 가격으로 내 집 마련 기회를 잡을 수 있는 몇 안 되는 통로입니다. 다만 준비되지 않은 청약은 당첨이 기쁨보다 부담이 됩니다. 저는 청약통장 잔액보다 가계 현금흐름을 먼저 봅니다. 집은 당첨되는 순간보다 입주하고 3년, 5년을 무리 없이 버티는 쪽이 더 중요하다고 생각합니다.