주택담보대출비교 전에 꼭 계산할 5가지 숫자
상담실에서 가장 자주 보는 착각
얼마 전 40대 맞벌이 부부가 주택담보대출비교를 해달라고 찾아왔습니다. 두 은행에서 받은 조건은 각각 연 3.95%와 연 4.12%였습니다. 겉으로 보면 당연히 3.95%가 좋아 보입니다. 그런데 실제 계산을 해보니 중도상환수수료, 보증료, 우대금리 유지 조건 때문에 4.12% 상품이 3년 기준으로 약 180만원 더 유리했습니다.
주담대는 금리 숫자 하나만 보고 고르면 손해가 납니다. 특히 3억원, 5억원처럼 원금이 커지면 0.1%포인트 차이도 작지 않습니다. 5억원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 금리가 연 4.0%에서 4.1%로 올라가면 월 상환액은 대략 2만8천원 안팎 늘어납니다. 1년이면 34만원, 5년이면 170만원입니다. 그런데 이 차이보다 더 큰 비용이 숨어 있는 경우가 많습니다.
1. 금리는 최저금리 말고 실제 적용금리로 봐야 합니다
은행 창구나 앱에서 보이는 최저금리는 대개 모든 우대조건을 채웠을 때의 숫자입니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금 가입, 전자계약, 다자녀, 에너지효율 등 조건이 붙습니다. 문제는 이 조건을 1년, 3년, 5년 동안 계속 유지할 수 있느냐입니다.
예를 들어 기본금리 4.40%에서 우대금리 0.60%포인트를 받아 3.80%로 보이는 상품이 있다고 하겠습니다. 그런데 실제로 유지 가능한 우대가 급여이체 0.20%포인트, 자동이체 0.10%포인트뿐이라면 체감 금리는 4.10%입니다. 반대로 최저금리는 3.95%지만 조건이 단순한 상품이 더 나을 수 있습니다.
- 비교할 때는 최저금리, 예상 적용금리, 우대금리 탈락 시 금리를 따로 적어야 합니다.
- 은행연합회 소비자포털과 금융감독원 금융상품 한눈에에서 공시금리를 먼저 확인하고, 마지막 숫자는 은행 심사 후 받은 대출설명서로 봐야 합니다.
- 고정형, 혼합형, 변동형은 같은 날짜에 비교해야 의미가 있습니다. 며칠 차이로도 기준금리가 달라질 수 있습니다.
2. 월 납입액보다 총이자를 먼저 계산해야 합니다
상담 현장에서 보면 많은 분들이 월 납입액만 봅니다. 당장 매달 20만원 덜 내는 조건이 편해 보이기 때문입니다. 그런데 만기를 늘리면 월 부담은 줄지만 총이자는 커집니다. 4억원을 연 4.0%로 빌린다고 가정하면 30년 원리금균등은 월 납입액이 약 191만원, 총이자는 약 2억8,700만원 수준입니다. 40년으로 늘리면 월 납입액은 약 167만원으로 줄지만 총이자는 약 4억원에 가까워집니다.
즉 매달 24만원 정도 여유가 생기는 대신 장기적으로 1억원 넘는 이자를 더 낼 수 있습니다. 물론 무조건 짧게 가라는 뜻은 아닙니다. 아이 교육비, 사업자금, 노후 현금흐름이 빡빡한 집은 40년 만기가 현실적인 선택일 수 있습니다. 다만 그 선택이 싸서가 아니라 현금흐름을 버티기 위한 선택이라는 점은 알고 있어야 합니다.
3. 중도상환수수료는 갈아타기 계획이 있으면 치명적입니다
요즘처럼 금리 방향을 예측하기 어려울 때는 2년 뒤, 3년 뒤 대환을 생각하는 분들이 많습니다. 이때 꼭 봐야 하는 게 중도상환수수료입니다. 보통 대출 실행 후 일정 기간 안에 원금을 갚거나 다른 은행으로 갈아타면 수수료가 붙습니다. 상품마다 면제 비율, 기간, 계산 방식이 다릅니다.
예를 들어 5억원 대출에 중도상환수수료율 1.2%, 3년 체감 방식이라고 단순 가정해보겠습니다. 1년 뒤 2억원을 갚으면 수수료가 수백만원 나올 수 있습니다. 금리를 0.2%포인트 낮춰 대환하더라도 수수료와 신규 부대비용을 빼면 실제 이익이 거의 없을 수 있습니다.
저는 대출을 비교할 때 항상 3가지 시나리오를 같이 봅니다. 3년 이상 그대로 가져가는 경우, 1년 뒤 일부 상환하는 경우, 2년 뒤 다른 은행으로 대환하는 경우입니다. 이 세 장의 계산표를 놓고 보면 금리만 낮은 상품과 실제로 유리한 상품이 갈립니다.
4. DSR 때문에 한도는 소득 구조까지 같이 봐야 합니다
주택담보대출비교에서 금리만큼 중요한 게 한도입니다. 특히 DSR 규제가 적용되면 담보가치가 충분해도 소득이 부족하면 원하는 만큼 대출이 나오지 않습니다. 연소득 7,000만원인 사람이 기존 신용대출 원리금 부담을 안고 있다면, 같은 집을 담보로 잡아도 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
사업자나 프리랜서는 더 민감합니다. 통장에 돈이 많이 들어와도 세무상 신고소득이 낮으면 은행 심사에서는 낮은 소득으로 봅니다. 배우자 소득을 합산할 수 있는지, 기존 대출을 먼저 줄이는 게 나은지, 신용대출을 만기일시에서 분할상환으로 바꾸는 게 유리한지까지 같이 봐야 합니다.
- 기존 신용대출 금액과 월 상환액을 먼저 확인합니다.
- 카드론, 자동차 할부, 학자금대출도 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.
- 소득 증빙 방식이 근로소득, 사업소득, 연금소득인지에 따라 은행별 판단이 달라질 수 있습니다.
5. 보험, 적금, 카드 조건은 금리 인하분과 비용을 나눠 봐야 합니다
은행에서 우대금리를 준다며 카드 사용이나 보험 가입을 권하는 경우가 있습니다. 전부 나쁜 것은 아닙니다. 이미 그 은행을 주거래로 쓰고 있고 카드 실적도 자연스럽게 채울 수 있다면 괜찮습니다. 그런데 필요 없는 보험료를 매달 10만원씩 내면서 금리 0.1%포인트를 낮추는 건 다시 계산해야 합니다.
5억원 대출에서 0.1%포인트 금리 인하는 1년 이자 기준 대략 50만원 차이입니다. 그런데 우대 조건을 맞추려고 연 120만원짜리 지출이 새로 생기면 숫자가 맞지 않습니다. 적금도 마찬가지입니다. 강제저축 효과가 필요한 분에게는 도움이 되지만, 현금흐름이 빠듯한 집에는 부담이 됩니다.
제가 고객에게 권하는 방식은 단순합니다. 우대조건을 유지하기 위해 새로 발생하는 연간 비용을 적고, 금리 인하로 줄어드는 연간 이자를 옆에 적습니다. 줄어드는 이자가 더 크고 생활 패턴에도 맞으면 선택하고, 그렇지 않으면 빼는 게 낫습니다.
실제로 비교할 때 쓰는 순서
주담대는 최소 3곳 이상에서 같은 조건으로 받아봐야 합니다. 대출금액, 만기, 상환방식, 금리유형, 거치 여부를 같게 맞춰야 비교가 됩니다. 한 곳은 주거래은행, 한 곳은 인터넷전문은행이나 보험사, 한 곳은 금리 공시에서 낮게 보이는 은행으로 잡으면 대략적인 시장 위치가 보입니다.
비교표에는 금리, 월 납입액, 총이자, 중도상환수수료, 부대비용, 우대조건 유지 난이도, 대환 가능성을 넣습니다. 이렇게 해두면 상담받을 때도 은행 직원의 설명을 그대로 받아들이지 않고 질문할 수 있습니다. 특히 대출 실행일이 한 달 이상 남았다면 금리 변동 가능성도 확인해야 합니다.
주택담보대출비교는 가장 낮은 숫자를 찾는 일이 아니라 내 소득과 상환 계획에 맞는 손실이 적은 구조를 고르는 일입니다. 금리 0.1%포인트에만 매달리면 정작 수수료, 우대조건, 만기 선택에서 더 큰 돈이 새어나갑니다. 제 가족이 집을 사며 대출을 받는다고 해도 저는 같은 순서로 봅니다. 먼저 버틸 수 있는 월 상환액을 정하고, 그다음 총이자와 중도상환 가능성을 따져서 오래 가져가도 무리가 없는 조건을 고를 겁니다.
