전월세대출 고르기 전 꼭 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담실에 30대 맞벌이 부부가 왔습니다. 전세보증금 3억 2천만 원짜리 집을 계약하려는데, 은행 앱에서는 한도가 2억 원 가까이 나온다고 했습니다. 그런데 실제 심사로 들어가니 가능 금액이 1억 4천만 원대로 줄었습니다. 이유는 신용점수보다 보증기관, 보증금 비율, 기존 신용대출, 집의 권리관계가 한꺼번에 걸렸기 때문입니다.

전월세대출은 단순히 “금리 낮은 곳”만 찾으면 안 됩니다. 같은 사람, 같은 집이어도 HUG·HF·SGI 보증 중 무엇을 쓰느냐에 따라 한도와 비용이 달라집니다. 2026년 7월 17일 기준으로 주택도시기금 버팀목 전세자금은 일반적으로 소득·자산·무주택 요건을 먼저 봅니다. 한국주택금융공사 전세자금보증은 지역·대상별 특례가 있고, 서울시는 보증금지원형 장기안심주택처럼 최대 7천만 원 무이자 지원 제도도 운영합니다. 숫자를 먼저 맞춰봐야 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

1. 내 한도는 연봉보다 보증기관에서 먼저 갈립니다

전세대출은 은행 돈이지만, 실제 구조는 보증기관의 보증서를 끼고 나가는 경우가 많습니다. 은행이 “가능합니다”라고 말해도 보증기관 기준에서 막히면 대출은 줄거나 거절됩니다. 현장에서 가장 많이 보는 조합은 HUG, HF, SGI입니다.

• HF 계열: 소득과 상환능력을 비교적 많이 봅니다. 소득이 안정적이고 신용부채가 적은 직장인에게 맞는 경우가 많습니다.
• HUG 계열: 집의 보증금, 선순위 권리, 보증보험 구조가 중요합니다. 소득이 낮아도 집 조건이 좋으면 검토 여지가 생깁니다.
• SGI 계열: 보증금이 크거나 다른 보증에서 한도가 부족할 때 대안이 됩니다. 대신 금리와 보증료를 같이 봐야 합니다.

예를 들어 연소득 5천만 원인 직장인이 보증금 3억 원, 필요 대출 1억 8천만 원을 원한다고 가정해보겠습니다. 앱에서 “최대 80%”라는 문구만 보면 2억 4천만 원까지 가능해 보입니다. 그런데 보증기관 한도, 임차보증금 상한, 기존 마이너스통장 4천만 원, 신용카드론 이력까지 반영하면 실제 승인액은 1억 5천만 원 안팎으로 내려갈 수 있습니다. 전월세대출 상담에서 첫 번째로 확인할 숫자는 금리가 아니라 ‘보증서 기준 한도’입니다.

2. 버팀목은 싸지만, 모두에게 열려 있지는 않습니다

정책성 전세대출의 대표가 버팀목 전세자금입니다. 주택도시기금 상품이라 시중은행 전세대출보다 금리가 낮은 편입니다. 다만 무주택, 소득, 자산, 보증금, 전용면적 같은 문턱이 있습니다. 공식 상품 기준은 접수일에 따라 바뀔 수 있으니 계약 전에는 주택도시기금 포털에서 다시 확인해야 합니다.

상담에서 자주 걸리는 지점

• 부부합산 소득이 기준을 조금 넘는 경우: 세전소득 기준이라 성과급, 상여금이 포함되면 탈락할 수 있습니다.
• 순자산 기준 초과: 예금만 보는 것이 아니라 자동차, 금융자산, 부채까지 함께 봅니다.
• 전세보증금 상한 초과: 집이 마음에 들어도 보증금이 기준을 넘으면 상품 자체가 맞지 않습니다.
• 대출접수일 착각: 심사 기준일은 잔금일이 아니라 접수일 기준으로 적용되는 항목이 많습니다.

실제 사례로, 신혼부부가 연소득 7천만 원 안팎이라 “신혼이면 무조건 정책대출”이라고 생각하고 계약금을 넣은 일이 있었습니다. 그런데 소득 산정에서 전년도 성과급이 잡혀 기준을 넘었습니다. 결국 일반 전세대출로 돌렸고, 금리가 연 1.3%포인트 높아졌습니다. 1억 5천만 원을 빌리면 연 이자 차이는 약 195만 원입니다. 월로 나누면 16만 원 정도입니다. 계약금 넣기 전에 10분만 확인했어도 피할 수 있던 비용입니다.

3. 월세대출은 보증금보다 현금흐름이 더 중요합니다

요즘은 반전세나 월세 비중도 큽니다. 보증금 5천만 원에 월세 80만 원, 또는 보증금 1억 원에 월세 50만 원 같은 구조가 흔합니다. 이때는 대출이자를 낮추는 것보다 매달 빠져나가는 총액을 봐야 합니다.

예를 들어 보증금 1억 원을 추가로 올리면 월세가 30만 원 줄어드는 집이 있다고 하겠습니다. 보증금 1억 원을 연 4.0%로 빌리면 연 이자는 400만 원, 월 33만 원 수준입니다. 월세 절감액 30만 원보다 이자가 더 큽니다. 이 경우에는 보증금을 올리는 선택이 숫자상 유리하지 않습니다. 반대로 대출금리가 연 3.0%라면 월 이자는 25만 원 정도라 월세 30만 원 절감 효과가 더 큽니다.

월세대출도 마찬가지입니다. 당장 월세 낼 돈이 부족해서 빌리는 구조라면 단기적으로 숨통은 트입니다. 하지만 월세 70만 원에 대출이자 8만 원이 더 붙으면 실제 주거비는 78만 원입니다. 여기에 관리비 15만 원까지 더하면 월 93만 원입니다. 월급 실수령액이 260만 원인 1인 가구라면 주거비 비중이 35%를 넘습니다. 이 정도면 저축이 아니라 카드값으로 버티는 구조가 되기 쉽습니다.

4. 금리 0.3%보다 보증금 반환 위험이 더 큽니다

은행 창구에서 가장 아쉬운 장면은 금리 0.2~0.3%포인트에는 민감한데, 등기부등본의 선순위 채권은 대충 보는 경우입니다. 전월세대출은 이자도 중요하지만 보증금을 돌려받을 수 있는지가 더 큽니다. 전세보증금 2억 원에서 금리 0.3%포인트 차이는 연 60만 원입니다. 그런데 보증금 반환에 문제가 생기면 손실 단위가 수천만 원으로 커질 수 있습니다.

계약 전 최소한 봐야 할 숫자

• 근저당권 채권최고액: 실제 빚보다 110~130%로 잡히는 경우가 많습니다.
• 내 보증금과 선순위 채권 합계: 집 시세의 70~80%를 넘으면 보수적으로 봐야 합니다.
• 다가구주택 선순위 보증금: 등기부만으로 안 보이는 임차인이 있을 수 있습니다.
• 전입신고·확정일자 가능일: 잔금일 당일 처리 여부가 중요합니다.
• 반환보증 가입 가능 여부: 대출보증과 반환보증은 역할이 다릅니다.

특히 다가구주택은 조심해야 합니다. 건물 전체 시세가 12억 원이고 근저당 채권최고액이 5억 원, 기존 세입자 보증금이 4억 원, 내가 들어갈 보증금이 1억 5천만 원이면 합계가 10억 5천만 원입니다. 시세의 87.5%입니다. 이 집은 금리가 조금 낮다고 들어갈 문제가 아닙니다. 은행에서 대출이 나온다는 말과 안전하다는 말은 다릅니다.

5. 실행 전 3번만 확인하면 손실 확률이 줄어듭니다

전월세대출은 순서가 중요합니다. 집부터 덜컥 계약하고 은행에 가면 선택지가 줄어듭니다. 저는 상담 때 보통 세 단계로 끊어 봅니다. 첫째, 내 소득과 부채 기준으로 가능한 보증기관을 먼저 고릅니다. 둘째, 집의 권리관계와 보증금 기준을 확인합니다. 셋째, 금리와 보증료, 중도상환수수료, 연장 조건을 비교합니다.

여기서 보증료를 빼먹는 분들이 많습니다. 금리가 낮아 보여도 보증료가 높으면 실제 비용은 달라집니다. 예를 들어 대출 1억 5천만 원에 금리 차이가 연 0.2%포인트라면 이자 차이는 연 30만 원입니다. 그런데 보증료나 부대비용이 20만~40만 원 차이 나면 첫해 체감 비용은 비슷해집니다. 2년 거주할 집인지, 4년 이상 살 집인지에 따라 판단도 달라집니다.

• 계약 전: 은행 1곳이 아니라 최소 2곳에서 보증기관별 예상 한도를 받아봅니다.
• 계약서 작성 시: 대출 불가 시 계약금 반환 특약을 문장으로 넣습니다.
• 잔금 전: 등기부등본을 다시 떼어 근저당 추가 설정 여부를 확인합니다.
• 전입 당일: 전입신고와 확정일자를 미루지 않습니다.
• 입주 후: 반환보증 가입 가능 기간을 놓치지 않습니다.

공식 기준은 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr), 한국주택금융공사(hf.go.kr), 지자체 주거지원 공고에서 바뀝니다. 특히 정책대출은 접수일 기준이 중요하고, 지자체 무이자 지원은 모집 기간이 짧습니다. 전월세대출은 많이 빌리는 것이 능사가 아닙니다. 내 월급에서 버틸 수 있는 금액, 집이 가진 위험, 2년 뒤 연장 가능성까지 같이 맞아야 좋은 대출입니다. 저는 금리표 맨 위 상품보다, 2년 뒤에도 잠을 편하게 잘 수 있는 구조를 먼저 고르라고 말합니다.