전세보험 가입 전 꼭 계산해야 할 5가지 숫자

얼마 전 전세 만기를 앞둔 고객 한 분이 상담실에 오셨습니다. 보증금은 3억 8천만 원, 집은 수도권 다세대였고, 전세보험은 집주인이 괜찮다 해서 아직 안 들었다고 했습니다. 등기부를 보니 선순위 근저당이 1억 2천만 원 있었고, 시세를 보수적으로 잡으면 전세가율이 90% 가까이 나왔습니다. 이런 경우는 보험료 몇십만 원을 아끼는 문제가 아니라, 만기 때 내 돈을 제때 돌려받을 수 있느냐의 문제로 봐야 합니다.

전세보험은 정확히 말하면 전세보증금반환보증 또는 전세금보장신용보험입니다. 임대인이 만기 후 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 일정 절차를 거쳐 임차인에게 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. 이름은 보험처럼 들리지만, 가입 심사는 대출 심사만큼 깐깐합니다. 특히 주택가격, 선순위채권, 전입신고, 확정일자, 계약 기간이 발목을 잡는 경우가 많습니다.

1. 가입 가능 금액부터 확인해야 합니다

2026년 7월 기준 HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하인 계약을 기본 대상으로 봅니다. 전세계약기간은 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통해 체결한 계약서인지도 봅니다. 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인설명서에 주거용 표시가 있어야 합니다.

HF 전세지킴보증도 비슷하게 보이지만 실제 현장에서는 전세자금대출과 같이 움직이는 경우가 많습니다. 보증료율은 낮은 편이지만 아무나 단독으로 고르는 상품은 아닙니다. 반면 SGI서울보증 전세금보장신용보험은 고액 아파트 전세에서 선택지로 거론됩니다. HUG 한도를 넘는 서울 아파트 전세라면 SGI를 확인하는 일이 많습니다.

• HUG: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 중심
• HF: 전세자금보증 대출 이용 여부와 함께 확인 필요
• SGI: 고액 전세에서 대안이 될 수 있으나 보험료 부담이 큼

2. 보험료는 보증금보다 LTV가 더 무섭습니다

전세보험료는 대체로 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365 방식으로 계산합니다. 보증금이 같아도 주택유형과 부채비율에 따라 차이가 큽니다. HUG의 일반 전세보증금반환보증은 보증금 구간, 아파트 여부, 부채비율에 따라 연 0.097%부터 0.211%까지 요율이 갈립니다. HF 일반 전세지킴보증은 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하 연 0.18% 구조로 안내됩니다.

예를 들어 보증금 3억 원짜리 아파트를 2년 계약했다고 가정하겠습니다. HUG 요율이 연 0.124%라면 대략 74만 4천 원입니다. HF에서 LTV 70% 이하로 연 0.04%가 적용되면 약 24만 원입니다. 반대로 SGI에서 연 0.229% 수준으로 계산하면 137만 4천 원까지 올라갑니다. 같은 3억 원 전세인데도 2년 비용 차이가 100만 원 넘게 벌어질 수 있습니다.

그런데 보험료만 보고 HF가 무조건 낫다고 보면 곤란합니다. HF는 대출 구조와 가입 조건이 맞아야 하고, HUG는 주택가격 산정과 선순위채권 심사가 중요합니다. SGI는 비싸도 HUG 한도 밖이거나 심사 구조상 다른 선택지가 막힐 때 실익이 생깁니다.

3. 선순위채권 1억 원은 그냥 1억 원이 아닙니다

상담하면서 가장 자주 보는 착각이 있습니다. 등기부에 근저당 1억 원이 있으니 집값이 5억 원이면 괜찮겠지, 이렇게 생각하는 겁니다. 보증기관은 단순히 집값과 보증금만 보지 않습니다. 선순위채권총액과 전세보증금을 더해 주택가격으로 나눈 비율을 봅니다.

예를 들어 시세 4억 5천만 원, 선순위채권 8천만 원, 전세보증금 3억 원이면 합계는 3억 8천만 원입니다. LTV는 약 84.4%입니다. 이 정도면 보험료가 올라가거나 심사에서 까다롭게 볼 수 있습니다. 빌라나 다세대는 시세 판단 자체가 흔들리는 경우가 있어 더 조심해야 합니다. 네이버 시세가 없거나 최근 거래가 드문 집은 감정가, 공시가격, 기관별 산정 기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

계약 전 최소한 이 4개는 봐야 합니다

• 등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 가처분이 있는지
• 을구의 근저당권 채권최고액이 얼마인지
• 전세보증금과 선순위채권 합계가 보수적 주택가격의 90% 안쪽인지
• 다가구라면 내 보증금 외 다른 세입자 보증금 규모를 확인했는지

4. 가입 시기를 놓치면 좋은 집도 소용없습니다

HUG는 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하는 구조입니다. 갱신계약도 갱신 전 계약 만료일 전후로 정해진 신청 가능 기간이 있습니다. 2년 계약이라면 보통 1년이 지나기 전에 움직여야 한다고 기억하면 실수할 가능성이 줄어듭니다.

전입신고와 확정일자도 빠지면 안 됩니다. 보험 가입 여부와 별개로 대항력과 우선변제권의 출발점이기 때문입니다. 제 고객들에게는 잔금일 당일 전입신고, 확정일자, 등기부 재확인을 한 묶음으로 처리하라고 말합니다. 계약서 쓴 날 등기부가 깨끗했어도 잔금일 아침에 근저당이 새로 들어와 있으면 완전히 다른 계약이 됩니다.

5. 이런 계약은 보험 가입 전 다시 봐야 합니다

전세보험이 있다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임대차계약서에 보증금 반환채권 양도 금지 특약이 있거나, 주택과 토지 소유자가 다르거나, 건축물 용도가 근린생활시설이면 가입이 막힐 수 있습니다. 또 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 선순위처럼 작용하기 때문에 단순한 아파트보다 계산이 어렵습니다.

실제 상담에서는 전세보험 가입 가능 여부를 계약 후에 묻는 분들이 많습니다. 순서가 반대입니다. 마음에 드는 집을 찾았으면 계약금 보내기 전에 보증기관 기준으로 먼저 걸러야 합니다. 특히 빌라, 다세대, 오피스텔은 중개사 설명만 듣지 말고 HUG 안심전세, HF, SGI 중 어디에서 가입 가능한지 직접 확인하는 편이 낫습니다.

• 보증금이 HUG 한도 안이면 HUG부터 비교
• HF 전세자금대출을 쓰고 조건이 맞으면 HF 비용 확인
• 고액 아파트나 HUG 한도 초과라면 SGI 검토
• 빌라·다가구는 보험료보다 가입 가능성 자체를 먼저 확인

전세보험은 싸게 드는 상품을 고르는 일이 아니라, 내가 들어가려는 집의 위험을 숫자로 드러내는 과정에 가깝습니다. 보험 가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 중요한 신호입니다. 저는 보험료 50만 원을 아끼는 것보다, 보증기관 심사를 통과하지 못하는 이유를 계약 전에 발견하는 쪽이 훨씬 값진 판단이라고 봅니다.

참고한 공식 안내: HUG 전세보증금반환보증 https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp, HUG 모바일 가입 안내 https://onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001, HF 일반전세지킴보증 https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do