전세자금대출 전에 꼭 계산할 5가지 숫자
얼마 전 상담실에서 전세보증금 3억 5천만 원짜리 집을 계약하려는 30대 맞벌이 부부를 만났습니다. 두 분은 금리 0.2%포인트 차이만 보고 은행을 고르고 있었는데, 실제로는 보증기관 선택 때문에 대출 가능액이 6천만 원 가까이 달라질 수 있는 상황이었습니다. 전세자금대출은 금리만 낮다고 좋은 상품이 아닙니다. 한도, 보증료, 집의 권리관계, 중도상환 가능성까지 같이 봐야 손해가 줄어듭니다.
아래 수치는 2026년 8월 1일 기준으로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내를 기준으로 잡았습니다. 은행별 가산금리와 우대금리는 매일 달라지니, 실제 신청 전에는 은행 견적서와 보증기관 가능 여부를 같이 확인해야 합니다.
1. 대출 한도는 보증금의 80%만 보면 틀립니다
상담 현장에서 가장 많이 나오는 말이 있습니다. 전세자금대출은 보증금의 80%까지 된다면서요, 라는 말입니다. 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 예를 들어 전세보증금이 3억 원이면 80%는 2억 4천만 원입니다. 그런데 실제 승인액은 내 소득, 기존 대출, 보증기관의 한도, 집의 선순위채권까지 보고 정해집니다.
HF 일반전세자금보증은 임차보증금이 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하인 경우가 기본 요건입니다. 보증한도는 최대 4억 원 틀 안에서 임차보증금의 80%, 상환능력별 한도 등을 비교해 가장 작은 금액으로 잡힙니다. 게다가 수도권이나 규제지역은 산출 결과의 8/9만 인정되는 구조가 있어, 단순 계산보다 줄어들 수 있습니다.
예를 들어 연소득 5천만 원 직장인이 보증금 4억 원 집에 들어간다고 해보겠습니다. 보증금의 80%는 3억 2천만 원입니다. 하지만 기존 신용대출이 5천만 원 있고 카드론이나 자동차 할부가 있으면 상환능력 한도에서 잘릴 수 있습니다. 상담 창구에서 생각보다 적게 나왔다고 느끼는 이유가 여기에 있습니다.
2. HF, HUG, SGI는 성격이 다릅니다
전세자금대출 뒤에는 보통 보증기관이 있습니다. 은행이 세입자에게 그냥 큰돈을 빌려주는 게 아니라, HF·HUG·SGI 같은 기관의 보증서를 보고 대출을 실행합니다. 그래서 같은 은행이라도 어떤 보증서를 쓰느냐에 따라 한도와 비용이 달라집니다.
HF가 맞는 경우
소득이 안정적이고 보증금이 아주 높지 않은 직장인이라면 HF가 무난한 경우가 많습니다. HF 일반전세자금보증의 기준보증료율은 임차보증금 구간에 따라 대략 연 0.06%에서 0.20% 수준으로 안내됩니다. 대출금리가 비슷하다면 보증료까지 포함한 총비용을 봐야 합니다.
HUG가 맞는 경우
HUG는 전세금안심대출보증처럼 대출과 반환보증을 함께 보는 구조에서 많이 거론됩니다. 전세보증금 반환 위험이 신경 쓰이는 집이라면 보증 가입 가능 여부 자체가 중요한 판단 기준입니다. HUG 전세보증금반환보증의 보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 달라지며 공식 안내상 연 0.097%에서 0.211% 구간이 제시되어 있습니다.
SGI가 거론되는 경우
전세보증금이 크거나 HF·HUG 한도가 부족한 경우에는 SGI를 검토하는 일이 있습니다. 다만 보증료와 은행별 취급 조건이 달라질 수 있어 단순히 많이 나온다는 이유만으로 고르면 안 됩니다. 고가 전세일수록 금리 0.1%포인트보다 보증료와 중도상환 조건의 차이가 더 크게 느껴질 때가 있습니다.
3. 금리 0.3%포인트보다 보증료가 더 아플 때도 있습니다
전세자금대출 2억 원을 받는다고 가정해보겠습니다. 금리 4.0%라면 1년 이자는 800만 원, 월 이자는 약 66만 7천 원입니다. 금리가 3.7%로 내려가면 1년 이자는 740만 원, 월 이자는 약 61만 7천 원입니다. 차이는 월 5만 원 정도입니다.
그런데 여기에 보증료, 인지세, 질권설정 또는 채권양도 관련 비용, 기존 대출 상환 비용이 붙습니다. 보증료율이 연 0.10%라면 2억 원 기준 1년에 20만 원입니다. 연 0.20%라면 40만 원입니다. 금리만 보고 은행을 골랐는데 보증료와 우대금리 조건에서 뒤집히는 경우가 꽤 있습니다.
은행 우대금리도 꼼꼼히 봐야 합니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금 가입 같은 조건이 붙는데, 실제로 지키지 못하면 3개월이나 6개월 뒤 금리가 올라갑니다. 상담할 때 저는 고객에게 금리표의 최저금리보다 적용금리와 우대조건 유지비용을 먼저 보라고 말합니다.
4. 집이 위험하면 대출 승인보다 보증 가입 가능성이 먼저입니다
전세자금대출에서 가장 피해야 할 장면은 대출은 나왔는데 보증금 회수가 불안한 집에 들어가는 것입니다. 특히 빌라, 다세대, 다가구는 선순위 근저당과 다른 세입자의 보증금까지 같이 봐야 합니다. 등기부등본에 근저당 1억 5천만 원이 있고 내가 보증금 2억 원으로 들어가는데 집값이 3억 5천만 원이라면 숫자로는 이미 빡빡합니다.
HUG 반환보증은 부채비율을 봅니다. 공식 안내에서는 부채비율을 선순위채권금액과 전세보증금을 더한 뒤 주택가액으로 나누는 방식으로 설명합니다. 이 비율이 높을수록 보증료율도 올라가고, 심한 경우 가입 자체가 어려워질 수 있습니다.
다가구주택은 더 조심해야 합니다. 내 방의 보증금만 보면 안 되고, 건물 전체의 선순위 임차보증금과 근저당을 같이 봐야 합니다. 집주인이 다른 세입자 보증금을 정확히 알려주지 않거나 확인서 제출을 미루면, 저는 계약금을 크게 넣기 전에 멈추라고 말합니다. 좋은 금리보다 보증금 회수가 먼저입니다.
5. 계약서 특약 3줄이 수천만 원을 지킬 수 있습니다
전세자금대출은 계약 후 은행 심사를 거쳐 실행됩니다. 그래서 계약서에 대출 불승인 시 계약금 반환 조건이 없으면 난감해질 수 있습니다. 특히 소득이 애매하거나 기존 대출이 많거나, 집의 권리관계가 복잡한 경우에는 특약을 꼭 넣는 편이 낫습니다.
- 임차인의 전세자금대출이 금융기관 또는 보증기관 심사에서 불승인될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 반환한다.
- 잔금일 전까지 현재 등기부상 권리관계보다 불리한 근저당, 가압류, 압류 등 권리 제한을 설정하지 않는다.
- 전세보증금 반환보증 가입이 불가한 사유가 임대인 또는 목적물에 있을 경우 계약 해제와 계약금 반환을 협의한다.
이 문구가 만능은 아닙니다. 그래도 분쟁이 생겼을 때 협상의 출발점이 됩니다. 부동산 중개인이 괜찮다고 말해도, 내 돈이 들어가는 계약서에는 내 조건이 적혀 있어야 합니다.
대출 신청 전 숫자 순서
실제로 상담할 때는 아래 순서로 봅니다. 첫째, 내 자금입니다. 보증금, 이사비, 중개보수, 보증료, 가전·가구 비용까지 빼고 최소 3개월 생활비가 남는지 봅니다. 둘째, 대출 한도입니다. 은행 앱의 간편 한도보다 보증기관 기준으로 다시 확인합니다. 셋째, 집의 안전성입니다. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 가능 여부, 보증 가입 가능성을 봅니다.
넷째, 총비용입니다. 월 이자만 보지 말고 보증료와 우대조건 유지비용을 같이 넣습니다. 다섯째, 퇴거 계획입니다. 2년 뒤 전세가가 떨어졌을 때 집주인이 보증금을 바로 돌려줄 수 있는 구조인지 생각해야 합니다. 전세자금대출은 들어갈 때보다 나올 때 문제가 더 크게 터지는 경우가 많습니다.
자료 기준으로는 한국주택금융공사 일반전세자금보증 안내와 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내를 참고했습니다. 공식 페이지는 HF 홈페이지(https://www.hf.go.kr)와 HUG 홈페이지(https://www.khug.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.
전세자금대출은 싸게 빌리는 기술이기도 하지만, 더 정확히는 위험한 계약을 걸러내는 과정입니다. 금리 0.1%포인트 낮추는 일도 의미가 있습니다. 다만 제 가족이 전세계약을 한다면 저는 먼저 등기부와 보증 가능 여부를 보고, 그다음에 금리표를 펼칠 겁니다.
