주택담보대출금액 계산 전 반드시 보는 4가지 숫자

얼마 전 상담에서 9억 원 아파트를 보던 부부가 "집값의 70%면 6억 3천만 원까지 되는 것 아니냐"고 물었습니다. 계산기만 보면 맞는 말처럼 보입니다. 그런데 실제 은행 심사에서는 6억 3천만 원이 아니라 3억 원대 초반이 나왔습니다. 주택담보대출금액은 집값 하나로 정해지지 않습니다. 담보가치, 소득, 기존 대출, 지역 규제가 동시에 걸리고 그중 가장 낮은 숫자가 내 한도가 됩니다.

1. 집값 기준 LTV부터 보되, 여기서 끝내면 안 됩니다

LTV는 주택가격 대비 대출 가능 비율입니다. 8억 원 집에 LTV 70%가 적용되면 단순 계산상 5억 6천만 원입니다. 12억 원 집이면 8억 4천만 원처럼 보입니다. 문제는 이 숫자가 최종 대출금액이 아니라 첫 번째 천장이라는 점입니다.

금융위원회 대출 규제 기준으로 수도권과 규제지역은 별도 한도가 붙습니다. 주택구입 목적 주담대는 주택가격 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원처럼 금액 자체가 눌릴 수 있습니다. 그래서 고가주택일수록 LTV 비율보다 절대금액 한도가 더 먼저 걸리는 경우가 많습니다.

• 8억 원 주택, LTV 70%: 5억 6천만 원
• 12억 원 주택, LTV 70%: 8억 4천만 원이지만 수도권 한도 6억 원을 먼저 확인
• 18억 원 주택: 비율 계산보다 4억 원 한도 여부가 더 중요
• 26억 원 주택: 구입 목적 주담대 한도가 2억 원까지 낮아질 수 있음

규제지역은 LTV가 더 낮게 적용될 수 있습니다. 특히 서울 일부 지역처럼 규제 강도가 높은 곳은 무주택자라도 일반 비규제지역처럼 계산하면 오차가 큽니다. 매매계약 전에 은행 가심사를 받아야 하는 이유가 여기에 있습니다.

2. 실제 주택담보대출금액은 DSR에서 많이 깎입니다

상담 현장에서 가장 많이 틀리는 부분이 DSR입니다. DSR은 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금 비율입니다. 은행권은 보통 40% 기준을 봅니다. 연봉 7천만 원이면 1년 원리금 상환액 한도는 약 2,800만 원입니다. 여기서 자동차 할부, 신용대출, 카드론, 기존 전세대출 이자까지 들어오면 주담대에 쓸 수 있는 공간이 줄어듭니다.

예를 들어 연소득 7천만 원인 부부가 기존 신용대출 원리금으로 연 600만 원을 갚고 있다면, 주담대에 배정 가능한 연 상환액은 대략 2,200만 원입니다. 금리 4.2%, 30년 원리금균등 기준으로 1억 원당 월 상환액은 약 49만 원, 연 588만 원 수준입니다. 단순 계산으로는 3억 7천만 원 안팎이 나옵니다.

그런데 스트레스 DSR이 들어가면 은행은 현재 금리보다 높은 금리로 버틸 수 있는지도 봅니다. 같은 1억 원이라도 심사용 금리가 올라가면 연 상환액이 690만 원 안팎으로 잡힐 수 있고, 이 경우 가능 금액은 3억 1천만 원대로 내려갑니다. 집값 기준으로는 5억 6천만 원이 가능해 보여도 소득 기준에서 2억 원 넘게 줄어드는 셈입니다.

3. 주택가격 8억·12억·18억 사례로 보는 차이

8억 원 주택을 사는 연소득 6천만 원 가구

수도권 비규제지역에서 무주택자가 8억 원 주택을 산다고 가정하면 LTV 70% 기준은 5억 6천만 원입니다. 하지만 연소득 6천만 원의 DSR 40%는 연 2,400만 원입니다. 기존 대출이 없다 해도 스트레스 금리를 반영하면 주택담보대출금액은 3억 원대 중후반에서 멈출 가능성이 큽니다. 이 경우 부족한 자기자금은 취득세, 중개보수, 이사비까지 포함해 생각해야 합니다.

12억 원 주택을 사는 연소득 1억 원 가구

12억 원 주택은 LTV 70%만 보면 8억 4천만 원입니다. 하지만 수도권 구입 목적 주담대 한도 6억 원이 걸리면 6억 원이 상단입니다. 여기에 DSR을 적용합니다. 연소득 1억 원이면 연 원리금 한도는 약 4천만 원입니다. 기존 대출이 없고 30년 만기라면 5억 원대 후반까지 접근할 수 있지만, 신용대출 5천만 원이 있거나 자동차 할부가 있으면 6억 원을 다 받기 어렵습니다.

18억 원 주택을 사는 고소득 가구

18억 원 주택은 소득이 높아도 주택가격 구간 한도부터 확인해야 합니다. 수도권·규제지역 구입 목적이라면 15억 원 초과 25억 원 이하 구간에 해당해 한도가 4억 원으로 제한될 수 있습니다. 연소득이 2억 원이어도 이 규제에 걸리면 DSR 여력이 남아도 대출금액은 4억 원 선에서 멈춥니다. 고가주택은 소득보다 정책 한도가 더 강하게 작동하는 구간이 생깁니다.

4. 상담할 때 제가 먼저 확인하는 5가지

은행 창구에서 "대략 얼마까지 돼요"라는 말만 듣고 계약금을 넣는 것은 위험합니다. 주택담보대출금액은 신청 시점, 주택 시세 산정, 보유 주택 수, 세대 기준, 대출 목적에 따라 달라집니다. 특히 KB시세와 매매가 중 어떤 가격을 쓰는지, 감정가가 낮게 나오는지에 따라 한도가 바뀝니다.

• 첫째, 매수 주택의 시세가 15억 원 이하인지, 15억 원 초과인지 확인합니다.
• 둘째, 지역이 수도권인지 규제지역인지부터 나눕니다.
• 셋째, 본인과 배우자의 기존 대출 원리금을 모두 적습니다.
• 넷째, 대출 만기를 30년으로 제한받는지 확인합니다.
• 다섯째, 중도금·잔금대출 전환인지 일반 매수자금인지 구분합니다.

여기서 하나 더 봐야 할 것이 방공제입니다. 세입자가 없는 집이라도 은행은 소액임차보증금 보호분을 한도에서 차감할 수 있습니다. 보증보험이나 보증서 가입 여부에 따라 차감이 줄어들 수 있지만, 은행별 취급 기준이 다릅니다. 같은 소득, 같은 집값인데 A은행은 3억 6천만 원, B은행은 3억 9천만 원이 나오는 일이 실제로 있습니다.

대출금액보다 월 상환액을 먼저 잡아야 합니다

저는 상담할 때 "최대한 얼마까지 빌릴 수 있느냐"보다 "매달 얼마를 내도 생활이 흔들리지 않느냐"를 먼저 묻습니다. 4억 원을 30년, 연 4.2% 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 약 196만 원입니다. 관리비, 재산세, 자동차 유지비, 자녀 교육비까지 더하면 체감 부담은 훨씬 큽니다.

주택담보대출금액은 많이 받는 것이 능사가 아닙니다. 금리가 1%포인트만 올라가도 4억 원 대출의 연 이자 부담은 단순 계산으로 400만 원 늘어납니다. 월로 나누면 33만 원 정도입니다. 가계부에서 33만 원은 생각보다 큰 돈입니다.

제가 가족에게 조언한다면 이렇게 말합니다. 계약 전에는 최소 두 곳 이상 은행에서 가심사를 받고, 기대 대출금액보다 10~15% 낮은 금액으로 자금계획을 세우는 편이 낫습니다. 대출은 승인받는 순간보다 갚아가는 30년이 더 길기 때문입니다.