전세대출조건 확인 전 꼭 보는 5가지 숫자

얼마 전 상담한 30대 직장인 고객이 전세 3억 2,000만원 집을 보고 오셨습니다. 본인은 연봉이 5,200만원이고 신용점수도 괜찮으니 2억 5,000만원 정도는 무난히 나올 거라고 생각했죠. 그런데 은행 심사에서 실제 가능 금액은 2억 1,000만원대로 줄었습니다. 이유는 단순했습니다. 전세대출조건은 연봉 하나로 정해지지 않고, 보증기관 한도, 보증금 비율, 기존 대출, 주택 가격, 임대인 조건이 같이 움직입니다.

전세대출을 알아볼 때 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 지점입니다. 금리만 보고 은행을 고르면 안 됩니다. 먼저 내가 보증서를 받을 수 있는 사람인지, 그 집이 보증 가능한 집인지, 그다음에 어느 은행 금리가 싼지 보는 순서가 맞습니다.

1. 전세대출조건은 사람 조건과 집 조건이 같이 맞아야 합니다

은행 창구에서 전세대출이 거절되는 경우를 보면 소득보다 집 문제인 경우가 꽤 많습니다. 본인 신용은 괜찮은데 등기부에 근저당이 많거나, 전세보증금이 주택 가격 대비 너무 높거나, 임대인이 법인·외국인·신탁등기와 얽혀 있어 보증기관 심사에서 막히는 식입니다.

기본적으로 전세대출은 은행이 단독으로 돈을 빌려주는 구조가 아닙니다. 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증 같은 보증기관이 보증서를 서고, 은행은 그 보증서를 바탕으로 대출을 실행합니다. 그래서 은행에서 “가능해 보인다”고 해도 보증기관 심사에서 안 되면 실행이 어렵습니다.

• 임차보증금은 수도권 기준 7억원 이하, 지방은 5억원 이하 조건이 자주 기준선으로 쓰입니다.
• 계약금은 보통 보증금의 5% 이상 지급해야 심사 접수가 가능합니다.
• 무주택 또는 1주택 여부에 따라 한도와 가능 상품이 달라집니다.
• 등기부상 압류, 가압류, 경매개시, 가처분 같은 권리침해가 있으면 위험 신호입니다.

예를 들어 보증금 3억원 집이라면 계약금 1,500만원을 낸 뒤에 대출 심사가 들어가는 경우가 많습니다. 그런데 계약서부터 쓰고 나서야 집 조건이 안 맞는 걸 알면 계약금이 묶일 수 있습니다. 그래서 특약에 “전세자금대출 및 보증보험 불가 시 계약금 반환” 문구를 넣는 것이 실무적으로 중요합니다.

2. 한도는 보증금의 80%만 보면 부족합니다

많은 분들이 전세대출은 보증금의 80%까지 된다고 기억합니다. 절반만 맞는 말입니다. 보증금 3억원이면 2억 4,000만원까지 가능하다고 생각하기 쉽지만, 실제 한도는 세 가지 중 가장 낮은 금액으로 잡힙니다.

실제 한도를 줄이는 3가지

• 보증기관별 최대 보증한도
• 임차보증금 대비 인정 비율
• 내 소득과 기존 부채를 반영한 상환능력

한국주택금융공사의 일반 전세자금보증은 보증한도 계산에서 최대 4억원이라는 틀이 있고, 수도권이나 규제지역은 보증비율이 더 낮게 적용될 수 있습니다. 또 1주택자는 무주택자보다 한도가 줄어드는 경우가 많습니다. 같은 연봉 6,000만원이라도 신용대출 5,000만원이 있는 사람과 부채가 없는 사람의 승인 금액은 다르게 나옵니다.

상담 현장에서 제가 자주 쓰는 보수적인 계산은 이렇습니다. 보증금 3억원 집을 볼 때 “나는 80%인 2억 4,000만원이 필요하다”가 아니라, 먼저 70% 수준인 2억 1,000만원만 나와도 잔금을 치를 수 있는지 봅니다. 현금 여유가 6,000만원뿐인데 반드시 2억 4,000만원이 나와야 하는 구조라면 계약 전 은행 2곳 이상에서 사전 상담을 받아야 합니다.

3. 버팀목과 은행 전세대출은 기준이 다릅니다

전세대출조건을 볼 때 정책자금과 은행재원 대출을 섞어서 보면 헷갈립니다. 버팀목전세자금 같은 주택도시기금 상품은 소득, 자산, 세대주, 무주택 요건이 촘촘합니다. 대신 조건에 맞으면 금리가 낮은 편입니다. 반면 은행 일반 전세대출은 상품 폭이 넓지만 금리와 심사가 개인 신용, 은행 내부 기준, 보증기관 기준에 따라 달라집니다.

예를 들어 청년이나 신혼부부라면 처음부터 일반 전세대출 금리만 볼 일이 아닙니다. 정책자금 대상이 되는지 먼저 확인해야 합니다. 금리 차이가 연 1%포인트만 나도 대출 2억원 기준 1년에 이자 200만원 차이입니다. 월로 나누면 약 16만 6,000원입니다. 이 정도면 관리비 하나가 달라지는 돈입니다.

다만 정책자금은 조건이 맞아도 원하는 집에서 안 되는 경우가 있습니다. 주택 면적, 보증금, 임대차 형태, 전입 가능 여부가 걸립니다. 특히 오피스텔은 공부상 용도와 실제 주거용 여부를 같이 봐야 합니다. 등기부, 건축물대장, 전입 가능 여부를 확인하지 않고 “오피스텔도 된다더라”만 믿고 가면 곤란합니다.

4. 금리보다 먼저 봐야 할 건 보증보험 가능 여부입니다

전세대출을 받는 목적은 잔금을 치르는 것이지만, 더 큰 문제는 2년 뒤 보증금을 돌려받는 일입니다. 그래서 전세대출조건을 볼 때 전세보증금반환보증까지 같이 봐야 합니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 보통 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 기준을 많이 씁니다. 주택 가격 대비 전세보증금과 선순위채권을 합친 금액이 일정 비율을 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다.

숫자로 보면 더 쉽습니다. 주택 가격을 3억원으로 평가받는 빌라에 선순위 근저당이 8,000만원 있고 내 전세보증금이 2억 2,000만원이라면 합계가 3억원입니다. 주택 가격의 90%인 2억 7,000만원을 넘기 때문에 보증 심사에서 막힐 가능성이 큽니다. 집주인이 “시세는 3억 5,000만원”이라고 말해도 보증기관이 인정하는 가격은 다를 수 있습니다.

이런 집은 금리가 0.2%포인트 싸도 조심해야 합니다. 대출이 나오는 것과 보증금을 안전하게 회수하는 것은 다른 문제입니다. 특히 다가구주택은 내 앞에 살고 있는 다른 세입자의 보증금까지 선순위로 계산될 수 있어 더 꼼꼼히 봐야 합니다.

5. 계약 전 체크리스트 6개만 확인해도 사고 확률이 줄어듭니다

은행 PB로 일하면서 전세 상담 때 가장 먼저 묻는 건 “어느 은행 금리가 낮나요”가 아닙니다. 계약서 썼는지, 계약금 보냈는지, 등기부 봤는지부터 묻습니다. 순서가 바뀌면 선택지가 줄어듭니다.

• 등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시가 없는지 확인합니다.
• 을구의 근저당 설정액과 말소 예정 여부를 계약서 특약에 적습니다.
• 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택 가격 대비 과하지 않은지 봅니다.
• 전입신고와 확정일자를 잔금일에 바로 할 수 있는 집인지 확인합니다.
• 대출 불가 또는 보증보험 불가 시 계약금 반환 특약을 넣습니다.
• 잔금일 최소 3~4주 전에는 은행 심사를 시작합니다.

특히 마지막 항목이 중요합니다. 요즘은 서류 하나 빠져도 심사가 며칠씩 밀립니다. 재직증명서, 원천징수영수증, 건강보험자격득실확인서, 소득금액증명원, 임대차계약서, 계약금 영수증, 주민등록등본 정도는 미리 준비하는 게 좋습니다. 사업자는 소득이 낮게 신고되어 있으면 실제 현금흐름이 좋아도 한도가 예상보다 작게 나올 수 있습니다.

제가 가족에게 조언한다면 이렇게 말할 겁니다. 전세대출은 가장 낮은 금리 상품을 찾는 게임이 아니라, 내가 감당 가능한 보증금 안에서 안전한 집을 고르는 과정입니다. 금리 0.1~0.2%포인트 아끼는 것도 중요하지만, 보증보험이 안 되는 집에 들어가 2년 뒤 보증금 반환 문제로 흔들리는 위험이 훨씬 큽니다. 계약서에 도장 찍기 전, 대출 가능 금액과 보증 가능 여부를 같은 날 같이 확인하는 습관이 결국 돈을 지켜줍니다.