전세자금대출 전에 꼭 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담실에 30대 맞벌이 부부가 왔습니다. 전세보증금 3억 5천만 원짜리 집을 계약하려는데, 은행 앱에서 예상 한도가 2억 8천만 원까지 나온다고 하더군요. 그런데 서류를 같이 보니 실제로 편하게 가져갈 수 있는 대출은 2억 4천만 원 안팎이었습니다. 이유는 단순했습니다. 전세자금대출은 보증금의 몇 퍼센트만 보는 상품이 아니라, 보증기관 한도, 소득, 기존 대출, 집의 안전성까지 같이 보는 구조이기 때문입니다.

1. 보증금의 80%가 항상 내 한도는 아닙니다

전세자금대출을 처음 알아볼 때 가장 많이 착각하는 숫자가 ‘전세보증금의 80%’입니다. 예를 들어 전세보증금이 3억 원이면 2억 4천만 원까지 된다고 생각하기 쉽습니다. 실제로 한국주택금융공사 일반 전세자금보증도 소요자금 기준으로 임차보증금의 80% 이내를 봅니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

전세자금대출 한도는 보통 네 가지 중 가장 작은 숫자로 결정됩니다. 전세보증금 대비 비율, 보증기관별 최대 보증한도, 내 소득으로 계산한 상환능력, 상품 자체 한도입니다. 그래서 같은 3억 원 전세라도 연소득 3천만 원인 직장인과 연소득 7천만 원인 맞벌이 부부의 승인 한도는 달라질 수 있습니다.

• 전세보증금 3억 원의 80%: 2억 4천만 원
• 보증기관 최대 한도: 예를 들어 4억 원 안쪽
• 소득·부채 반영 후 한도: 개인별로 차이
• 상품별 한도: 버팀목, 청년, 신혼부부, 일반 은행대출마다 다름

상담 현장에서는 ‘보증금의 80%’보다 기존 신용대출과 카드론 때문에 한도가 줄어드는 경우를 더 자주 봅니다. 대출 실행 1~2개월 전에는 마이너스통장 한도, 현금서비스, 카드론 잔액부터 점검하는 게 좋습니다.

2. 버팀목과 은행 전세대출은 성격이 다릅니다

전세자금대출을 크게 나누면 정책성 대출과 은행 자체 전세대출로 볼 수 있습니다. 대표적인 정책성 상품이 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출입니다. 소득, 자산, 무주택 여부, 보증금 요건을 맞추면 금리 부담이 낮은 편입니다. 다만 누구에게나 열려 있는 상품은 아닙니다.

은행 자체 전세대출은 버팀목보다 대상 폭은 넓은 편이지만, 금리가 시장금리와 신용도에 더 민감하게 움직입니다. 은행연합회에서 은행별 전세대출 금리를 비교할 수 있지만, 실제 적용금리는 보증기관, 우대금리 충족 여부, 급여이체, 카드 실적, 자동이체 조건에 따라 달라집니다.

예시로 보면 차이가 선명합니다

전세보증금 2억 5천만 원, 대출 1억 5천만 원을 받는다고 가정해 보겠습니다. 금리가 연 3.2%면 1년 이자는 480만 원, 월로 나누면 40만 원입니다. 금리가 연 4.3%면 1년 이자는 645만 원, 월 53만 7천 원 정도입니다. 월 차이는 약 13만 7천 원이고, 2년이면 330만 원 가까이 벌어집니다.

그래서 단순히 ‘한도가 많이 나오는 곳’보다 ‘실제 월 이자와 보증료를 합친 총비용’을 봐야 합니다. 특히 금리 0.3%포인트 차이는 작아 보여도 2억 원 대출에서는 1년에 60만 원 차이입니다.

3. HF, HUG 선택은 집과 사람 중 무엇을 더 보느냐의 차이입니다

전세자금대출 뒤에는 보증기관이 붙는 경우가 많습니다. 현장에서 자주 만나는 기관은 한국주택금융공사와 주택도시보증공사입니다. 한국주택금융공사는 상대적으로 차주의 소득과 신용, 상환능력을 많이 봅니다. 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증은 전세보증금 반환보증 성격이 함께 붙어 집의 안전성도 중요하게 봅니다.

한국주택금융공사 일반 전세자금보증은 임차보증금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하인 계약을 기준으로 보는 구조입니다. 보증한도는 보증종류별 한도, 보증금의 80% 이내, 상환능력별 한도 중 낮은 금액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 합친 금액이 주택가격의 일정 비율 안에 들어와야 합니다.

여기서 중요한 건 ‘대출 가능’과 ‘안전한 계약’은 다르다는 점입니다. 은행에서 대출이 된다고 해서 보증금 회수가 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 등기부등본의 선순위 근저당, 임대인의 세금 체납 가능성, 다가구주택의 다른 임차인 보증금까지 같이 봐야 합니다.

4. 월 이자만 보지 말고 보증료와 중도상환 조건까지 봐야 합니다

전세자금대출 비용은 이자만 있는 게 아닙니다. 보증료가 붙습니다. 한국주택금융공사 전세자금보증은 보증료율이 소득과 보증금 등에 따라 차등 적용됩니다. 주택도시보증공사 반환보증도 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율에 따라 보증료율이 달라집니다.

예를 들어 대출 2억 원, 금리 연 4.0%라면 월 이자는 약 66만 7천 원입니다. 여기에 보증료가 연 0.1%만 붙어도 1년에 20만 원입니다. 금리만 비교하면 A은행이 싸 보였는데, 보증료와 우대금리 조건을 합치면 B은행이 더 나은 경우도 있습니다.

• 급여이체 우대가 실제로 가능한지
• 카드 사용 조건이 내 소비패턴과 맞는지
• 전세 만기 전 이사 시 중도상환수수료가 있는지
• 갱신 계약 때 증액분 대출이 가능한지
• 보증보험 가입 가능 주택인지

특히 2년 안에 이사 가능성이 있는 분은 중도상환수수료를 가볍게 보면 안 됩니다. 금리 0.1%포인트 낮추려다 수수료로 더 내는 경우가 있습니다.

5. 계약서 쓰기 전 확인할 숫자는 따로 있습니다

전세자금대출 상담을 오래 하다 보면, 대출보다 계약 순서가 더 위험할 때가 많습니다. 이미 계약금을 보낸 뒤에 집이 보증 가입 불가라는 걸 알게 되면 선택지가 급격히 줄어듭니다. 최소한 계약 전에는 등기부등본, 전입세대 확인, 선순위채권, 보증보험 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

예를 들어 집값을 3억 원으로 보는데 선순위 근저당이 1억 2천만 원 있고, 내 전세보증금이 2억 원이면 합계가 3억 2천만 원입니다. 이런 구조는 보증기관 심사에서 걸릴 가능성이 큽니다. 집주인이 ‘은행에서 다 해준다’고 말해도 숫자가 안 맞으면 진행이 막힙니다.

제가 계약 전 꼭 보는 순서입니다

• 등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 경매개시가 없는지 확인
• 을구의 근저당 금액과 말소 조건 확인
• 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격 대비 과하지 않은지 계산
• 계약서에 전세대출 불가 시 계약금 반환 특약 반영
• 잔금일과 대출 실행일, 전입신고일을 같은 흐름으로 맞추기

전세자금대출은 금리만 낮으면 좋은 상품이 아닙니다. 내 소득으로 감당 가능한 월 이자, 보증금 회수 가능성, 만기 때 이사 계획까지 같이 맞아야 좋은 대출입니다. 제 가족이 전세 계약을 한다면 저는 먼저 한도를 묻기보다 ‘이 집이 보증금을 안전하게 돌려줄 구조인지’부터 보겠습니다. 대출은 그다음입니다.