대출 전 반드시 확인할 5가지 숫자, 한도보다 월상환액이 먼저입니다

얼마 전 상담실에 온 40대 직장인 고객이 은행 앱에서 3억 원 한도가 보인다며 바로 신청해도 되는지 물었습니다. 소득도 안정적이고 신용점수도 나쁘지 않았지만, 실제로 계산해보니 매달 남는 돈은 생각보다 얇았습니다. 대출은 승인보다 유지가 어렵습니다. 저는 늘 한도보다 월 상환액을 먼저 봅니다.

1. 한도보다 먼저 볼 숫자는 월 상환액

대출 상담에서 가장 흔한 착각이 있습니다. 3억 원까지 가능하다는 말이 곧 3억 원을 빌려도 된다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어 주택담보대출 3억 원을 연 4.2%, 30년 원리금균등으로 받으면 월 상환액은 대략 147만 원입니다. 연간으로는 약 1,764만 원입니다.

여기에 관리비, 보험료, 자녀 교육비, 자동차 유지비까지 붙으면 체감은 전혀 다릅니다. 월급 500만 원 가구가 147만 원을 갚는 것과 월급 800만 원 가구가 같은 금액을 갚는 것은 같은 대출이 아닙니다. 숫자는 같아도 생활의 압박은 다릅니다.

• 월 소득의 25% 안쪽이면 비교적 여유가 있습니다.
• 30%를 넘으면 지출 구조를 같이 봐야 합니다.
• 40%에 가까우면 금리 상승이나 소득 공백에 취약합니다.

2. DSR은 남은 한도의 언어입니다

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 현재 차주단위 DSR은 은행권 40%, 비은행권 50% 틀에서 보는 경우가 많습니다. 금융위원회와 은행권 안내에서도 이 기준이 대출 심사의 중요한 축으로 쓰입니다.

실제 상담에서 자주 보이는 장면

연소득 6,000만 원인 고객이라면 은행권 DSR 40% 기준에서 연간 원리금 상환 여력은 약 2,400만 원입니다. 앞의 3억 원 주담대가 연 1,764만 원 정도를 차지합니다. 그런데 기존 신용대출 3,000만 원을 연 6%, 5년 상환으로 가지고 있으면 월 약 58만 원, 연간 약 696만 원이 추가됩니다. 합치면 연 2,460만 원 수준이라 DSR 40%를 살짝 넘습니다.

이럴 때 고객은 금리가 0.1% 높은지 낮은지만 보는데, 실제 병목은 기존 신용대출입니다. 특히 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부가 있으면 주담대 한도가 갑자기 줄어든 것처럼 보입니다. 은행이 야박해서가 아니라 계산식 안에서 이미 상환 여력이 잠겨 있기 때문입니다.

3. 금리 0.5%p 차이는 작은 숫자가 아닙니다

대출금리 0.5%p는 말로 들으면 작습니다. 하지만 3억 원을 30년 갚는 조건에서는 다르게 보입니다. 연 4.0%라면 월 상환액이 약 143만 원, 연 4.5%라면 약 152만 원입니다. 월 차이는 9만 원 안팎이지만 30년으로 펼치면 3,000만 원을 넘는 차이가 날 수 있습니다.

신용대출도 비슷합니다. 1억 원을 5년 원리금균등으로 빌릴 때 연 5%는 월 약 189만 원, 연 6%는 월 약 193만 원입니다. 월 4만 원대 차이라 가볍게 넘기기 쉽지만, 총이자는 약 270만 원 이상 벌어질 수 있습니다. 커피값처럼 보이는 차이가 기간을 만나면 자동차 한 대 옵션값이 됩니다.

또 하나 봐야 할 숫자는 스트레스 DSR입니다. 실제로 내는 금리에 일정한 가산금리를 더해 상환능력을 보수적으로 보는 방식입니다. 실제 납부금리가 바로 오르는 것은 아니지만, 대출 가능 한도에는 영향을 줍니다. 그래서 같은 금리라도 변동형인지, 혼합형인지, 주기형인지에 따라 승인 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.

4. 상환방식과 수수료가 총비용을 바꿉니다

만기일시상환은 매달 이자만 내니 처음에는 가벼워 보입니다. 5,000만 원을 연 7%로 빌리면 월 이자는 약 29만 원입니다. 그런데 원금은 그대로 남습니다. 반대로 5년 원리금균등이면 월 상환액은 약 99만 원까지 올라가지만, 시간이 갈수록 원금이 줄어듭니다.

소득이 꾸준한 직장인은 원리금 상환이 장기적으로 유리한 경우가 많고, 사업자처럼 현금 흐름이 들쭉날쭉한 분은 거치기간이나 일부상환 계획이 더 중요합니다. 다만 거치기간이 길수록 초반 부담은 줄지만 총이자는 늘어납니다. 이 부분은 창구에서 크게 강조되지 않는 경우가 있어 직접 계산해야 합니다.

• 중도상환수수료가 남아 있는지 확인해야 합니다.
• 금리인하요구권을 쓸 수 있는 조건인지 봐야 합니다.
• 대환대출은 낮아진 금리와 발생 비용을 같이 계산해야 합니다.
• 고정금리의 안정성과 변동금리의 초기 비용을 비교해야 합니다.

5. 대출은 순서가 비용입니다

저는 여러 대출이 섞인 고객에게 금액이 큰 대출부터 보지 않습니다. 금리가 높은 대출, 만기가 짧아 월 상환액을 크게 잡아먹는 대출, 신용점수에 부담을 주는 대출부터 봅니다. 카드론 800만 원이 주담대 3억 원보다 작아 보여도, DSR과 신용평가에는 훨씬 거칠게 작용할 수 있습니다.

예를 들어 현금 1,000만 원이 생겼다면 연 4% 주담대 일부를 갚는 것보다 연 14% 카드론을 먼저 줄이는 편이 대체로 낫습니다. 1년 이자만 단순 비교해도 40만 원과 140만 원입니다. 게다가 카드론을 줄이면 신용점수와 추가 대출 심사에도 숨통이 트일 수 있습니다.

대출을 새로 받기 전에는 세 가지를 종이에 적어보는 습관이 좋습니다. 첫째, 최악의 경우 금리가 1%p 올라가도 버틸 수 있는지. 둘째, 6개월 소득 공백이 생겼을 때 예비자금으로 견딜 수 있는지. 셋째, 3년 안에 갚을 돈과 20년 이상 가져갈 돈을 구분했는지입니다.

대출은 나쁜 것이 아닙니다. 집을 사고, 사업을 키우고, 급한 시간을 지나가게 해주는 도구입니다. 다만 한도라는 말에 마음이 먼저 움직이면 비싼 도구가 됩니다. 제 가족에게 권한다면, 금리 비교표보다 월 상환액 표를 먼저 놓고 보겠습니다. 빌릴 수 있는 돈보다 갚아도 생활이 무너지지 않는 돈이 더 현실적인 한도입니다.