주택담보대출 전 꼭 계산할 5가지 숫자
얼마 전 상담실에서 40대 맞벌이 부부가 6억 원짜리 아파트 매수를 앞두고 주택담보대출 한도를 물어보셨습니다. 두 분은 집값의 70%까지는 당연히 가능하다고 생각하고 오셨는데, 실제 계산을 해보니 원하는 금액보다 8천만 원 정도 부족했습니다. 담보가 부족해서가 아니라 DSR, 기존 신용대출, 금리 상승 여유분이 발목을 잡은 사례였습니다.
주택담보대출은 단순히 집을 담보로 돈을 빌리는 상품이 아닙니다. 집값, 소득, 기존 부채, 금리 유형, 상환 방식이 한꺼번에 얽혀 있습니다. 그래서 은행 창구에서 한도만 듣고 움직이면 잔금일 직전에 당황하는 일이 생깁니다. 제가 현장에서 보는 가장 흔한 실수는 금리 0.1%포인트보다 더 큰 숫자를 놓치는 겁니다.
1. LTV보다 먼저 보는 것은 실제 필요 현금
LTV는 담보인정비율입니다. 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지 보는 숫자입니다. 예를 들어 6억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면 산술상 4억2천만 원입니다. 그런데 이 숫자가 바로 통장에 들어오는 금액이라고 생각하면 위험합니다.
실제 매수에는 취득세, 중개보수, 등기비용, 이사비, 인테리어 비용이 붙습니다. 6억 원 아파트라면 취득세와 부대비용만 해도 수백만 원에서 천만 원대까지 볼 수 있습니다. 여기에 잔금일 전에 중도금 일부를 먼저 내야 하는 구조라면 현금 흐름이 더 빡빡해집니다.
- 매매가 6억 원
- 예상 대출 4억 원
- 보유 현금 1억8천만 원
- 취득세·중개보수·등기·이사비 1천2백만 원
이 경우 겉으로는 2천만 원 여유가 있어 보이지만, 실제로는 비상금이 거의 남지 않습니다. 주택담보대출을 받을 때는 대출 가능액보다 잔금 후 남는 현금이 더 중요합니다. 저는 최소 6개월치 생활비는 남겨두는 쪽을 권합니다. 집은 샀는데 카드값과 관리비가 부담되는 구조는 좋은 대출이 아닙니다.
2. DSR은 내 소득이 감당할 수 있는 상한선
금융위원회와 금융감독원 기준에서 DSR은 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액을 연소득과 비교하는 지표입니다. 은행권은 보통 40% 기준이 많이 쓰이고, 비은행권은 이보다 높은 기준이 적용되는 경우가 있습니다. 다만 규제지역, 대출 목적, 차주 조건, 정책 변경에 따라 달라질 수 있어 신청 시점 확인이 필요합니다.
연소득 7천만 원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다고 가정하면, 1년 동안 갚을 수 있는 원리금 한도는 2천8백만 원입니다. 월로 나누면 약 233만 원입니다. 그런데 이미 자동차 할부, 신용대출, 마이너스통장 약정이 있다면 그만큼 주택담보대출에 쓸 수 있는 공간이 줄어듭니다.
상담 현장에서 의외로 많이 걸리는 것이 마이너스통장입니다. 실제로 쓰지 않았더라도 한도 약정이 있으면 심사에서 부채로 반영될 수 있습니다. 잔금 두 달 전에 급히 마이너스통장을 줄이거나 해지하려고 하면 신용조회, 은행 처리일, 증빙 문제 때문에 일정이 꼬일 수 있습니다.
3. 금리 0.5%포인트 차이는 월급에서 바로 빠진다
대출금 4억 원, 30년 만기, 원리금균등상환으로 단순 계산해보겠습니다. 연 4.2%라면 월 상환액은 약 195만 원 수준입니다. 연 4.7%가 되면 약 207만 원 수준으로 올라갑니다. 0.5%포인트 차이인데 매달 12만 원 정도, 1년이면 144만 원 차이입니다.
은행 창구에서는 최저금리가 먼저 보입니다. 그런데 최저금리는 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금 가입, 비대면 동의 같은 우대조건을 모두 채웠을 때 숫자인 경우가 많습니다. 문제는 이 조건을 3년, 5년 동안 계속 유지할 수 있느냐입니다. 카드 실적을 맞추려고 매달 50만 원씩 더 쓰는 구조라면 금리 우대가 우대가 아닐 수 있습니다.
변동금리와 고정금리도 단순히 어느 쪽이 싸냐로 보면 부족합니다. 소득이 안정적이고 중도상환 계획이 뚜렷하면 변동금리의 장점이 있을 수 있습니다. 반대로 자녀 교육비, 출산, 이직, 사업소득 변동이 예상된다면 월 상환액이 일정한 쪽이 마음의 비용을 줄여줍니다. 금융상품에서 마음의 비용은 생각보다 큽니다.
4. 상환 방식은 총이자와 현금흐름을 동시에 바꾼다
주택담보대출 상환 방식은 크게 원리금균등, 원금균등, 만기일시, 거치 후 분할상환으로 나뉩니다. 일반적인 주택 구입자라면 원리금균등과 원금균등을 가장 많이 비교합니다.
원리금균등상환
매달 내는 금액이 거의 일정합니다. 가계부 관리가 쉽고, 맞벌이 가정이나 월급 생활자에게 익숙한 방식입니다. 다만 초반에는 이자 비중이 높아 원금이 생각보다 천천히 줄어듭니다.
원금균등상환
매달 갚는 원금이 일정하고 이자는 남은 원금에 붙습니다. 초반 상환액은 더 크지만 시간이 갈수록 월 부담이 줄어듭니다. 총이자는 원리금균등보다 적은 편입니다. 대신 대출 초기 3~5년 현금흐름이 빡빡한 가정에는 부담이 될 수 있습니다.
예를 들어 같은 4억 원을 30년간 빌려도 원금균등은 초반 월 납입액이 더 높게 나옵니다. 그래서 총이자만 보고 선택하면 생활비가 눌릴 수 있습니다. 저는 대출 첫 3년 안에 큰 지출이 있는지 먼저 묻습니다. 출산, 차량 교체, 전세보증금 반환, 부모님 병원비 같은 일이 잡혀 있다면 총이자 절감보다 현금흐름 안정이 먼저일 때가 많습니다.
5. 중도상환수수료와 갈아타기 가능성까지 본다
주택담보대출은 30년 계약처럼 보이지만, 실제로는 중간에 금리 변경, 대환, 일부 상환을 고민하는 경우가 많습니다. 이때 중도상환수수료가 중요합니다. 보통 일정 기간 안에 원금을 미리 갚으면 수수료가 붙고, 시간이 지날수록 줄어드는 구조가 많습니다.
예를 들어 3년 안에 5천만 원 정도를 상환할 계획이 있다면, 단순 금리만 비교해서는 부족합니다. A은행 금리가 0.1%포인트 낮아도 중도상환 조건이 불리하면 실제 비용은 B은행이 나을 수 있습니다. 은행연합회 공시에서 금리 수준을 비교하고, 실제 약정서에서는 중도상환수수료율과 면제 한도를 함께 봐야 합니다.
또 하나는 대출 실행 후 신용점수 관리입니다. 주택담보대출을 받았다고 끝이 아닙니다. 카드론, 현금서비스, 잦은 단기대출은 이후 대환 심사에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 금리가 내려갔을 때 갈아타고 싶어도 신용상태나 소득증빙이 나빠져 있으면 선택지가 좁아집니다.
은행 창구에서 꼭 물어볼 5가지
- 현재 조건에서 실제 승인 가능 한도는 얼마인지
- 우대금리 조건 중 반드시 유지해야 하는 항목은 무엇인지
- 금리 변동 주기와 기준금리는 무엇인지
- 중도상환수수료율, 면제 한도, 적용 기간은 어떻게 되는지
- 기존 신용대출이나 마이너스통장이 한도에 얼마나 반영되는지
주택담보대출은 가장 싼 금리를 찾는 게임처럼 보이지만, 실제로는 10년 이상 버틸 수 있는 구조를 고르는 일에 가깝습니다. 제 가족이 집을 산다고 해도 저는 제일 먼저 월 상환액, 잔금 후 현금, 3년 안의 큰 지출을 적어보게 할 겁니다. 대출은 잘 받는 것보다 무리 없이 오래 갚는 쪽이 훨씬 중요합니다.
