주택담보대출 계약 전 따져볼 4가지 숫자
얼마 전 상담에서 집값의 70%까지 대출받을 수 있다는 말만 듣고 계약금을 넣으려던 분이 있었습니다. 소득과 기존 대출을 함께 계산하니 예상 대출액은 그보다 1억 원 넘게 적었습니다. 주택담보대출은 금리부터 비교하기 쉽지만, 먼저 확인할 숫자는 실제 한도와 매달 갚을 돈입니다.
1. 집값에 비례한 한도와 실제 승인액
담보인정비율인 LTV는 집값을 기준으로 대출 가능액을 계산합니다. 예를 들어 8억 원짜리 집에 LTV 70%를 적용하면 계산상 5억 6천만 원입니다. 하지만 이 숫자가 승인액은 아닙니다. 소득 대비 원리금 부담을 따지는 DSR, 기존 신용대출, 주택 소재지와 보유 주택 수에 따른 제한을 함께 적용합니다. 이 가운데 가장 낮게 나온 한도에 맞춰 자금 계획을 세워야 합니다.
지역과 주택가격에 따른 규정도 확인해야 합니다. 금융위원회가 발표한 수도권·규제지역 주택 구입 목적 대출 기준에는 시가 15억 원 이하 주택 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택 4억 원, 25억 원 초과 주택 2억 원의 최대한도가 있습니다. 규제지역에는 LTV가 더 낮게 적용될 수 있습니다. 이 금액 역시 누구나 받을 수 있는 금액이 아니라 상한선입니다. 계약 전에 주택 주소와 시세, 대출 목적을 은행에 제시하고 현재 적용되는 한도를 확인하는 이유입니다.
2. 금리보다 먼저 볼 월 상환액
대출 3억 원을 연 4.0%, 30년 만기, 원리금균등 방식으로 갚는다고 가정해 보겠습니다. 월 상환액은 약 143만 원, 30년간 낼 이자는 약 2억 1,561만 원입니다. 같은 조건에서 금리가 연 5.0%면 월 상환액은 약 161만 원으로 18만 원가량 늘고, 총이자는 약 2억 7,977만 원이 됩니다. 1%포인트 차이를 작게 느끼기 쉽지만 가계부에서는 매달 고정지출이 달라집니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정이며 실제 금리와 상환액은 계약 조건에 따라 다릅니다.
상담할 때 저는 현재 금리로 계산한 금액 옆에 금리가 1%포인트 올랐을 때의 금액도 적어 드립니다. 변동금리를 고른다면 특히 필요합니다. 스트레스 DSR에서 더하는 금리는 대출한도를 심사하기 위한 값이지 지금 내는 이자에 그대로 붙는 금리가 아닙니다. 다만 금리 상승 가능성을 가계 예산에 반영하는 일은 별개입니다. 월급에서 생활비, 보험료, 교육비, 기존 대출 상환액을 뺀 뒤에도 월 상환액을 감당할 수 있어야 합니다.
3. 만기를 늘려 낮춘 월 납입금의 대가
같은 3억 원을 연 4.0%로 빌리되 만기를 40년으로 늘리면 원리금균등 월 상환액은 약 125만 원입니다. 30년 만기보다 매달 약 18만 원 적습니다. 대신 만기까지 그대로 갚는다는 가정에서 총이자는 약 3억 183만 원으로, 30년 만기보다 약 8,622만 원 많습니다. 월 부담을 낮추기 위해 만기를 늘릴 수는 있지만 총비용도 함께 봐야 한다는 뜻입니다.
젊은 차주라도 소득이 계속 늘 것이라고 가정해 한도를 끝까지 채우는 것은 조심스럽습니다. 육아휴직이나 이직처럼 소득이 줄어드는 기간이 생길 수 있어서입니다. 반대로 몇 년 안에 큰돈을 상환할 계획이 확실하다면 만기까지의 총이자만으로 상품을 고르는 것도 맞지 않습니다. 예상 보유 기간과 중도상환 계획을 놓고 비교하는 편이 현실적입니다.
4. 우대금리와 중도상환 비용
광고에서 본 최저금리는 여러 조건을 모두 채웠을 때의 숫자인 경우가 많습니다. 급여 이체, 카드 사용액, 자동이체, 예금 가입 조건을 각각 확인해야 합니다. 예를 들어 카드 실적을 채우려고 매달 10만 원을 더 쓰면서 대출 3억 원의 금리를 0.1%포인트 낮춘다면, 첫해 단순 이자 절감액은 약 30만 원입니다. 추가 지출 120만 원과 맞바꿀 조건은 아니지요. 원금이 줄면 금리 할인으로 아끼는 이자도 점차 줄어듭니다.
중도상환수수료도 계약서에서 따로 봅니다. 금융위원회 안내에 따르면 대출 후 3년 이내 상환에는 수수료가 붙을 수 있고, 적용률은 금융회사와 계약 시점에 따라 다릅니다. 2년 뒤 이사하거나 대환할 가능성이 있다면 금리 차이만 비교해서는 부족합니다. 남은 원금, 예상 수수료, 새 대출의 부대비용을 함께 계산해야 실제 절약액이 보입니다.
제 가족이 집을 산다면 은행 한도표보다 먼저 월 상환액을 적겠습니다. 그다음 금리가 오르거나 소득이 잠시 줄어도 버틸 수 있는 금액만 빌릴 겁니다. 집을 고르는 데는 최대 대출액이 유용할 수 있지만, 오래 편하게 사는 데는 감당 가능한 상환액이 더 중요하다고 봅니다.
