주택담보대출 전에 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담에서 10억원짜리 집을 보던 분이 “집값의 40%면 4억원은 나오겠죠”라고 물었습니다. 담보 기준으로는 맞는 계산이지만, 실제 승인액은 소득과 기존 대출 때문에 더 작아질 수 있습니다. 주택담보대출은 금리를 비교하기 전에 빌릴 수 있는 금액과 매달 갚을 금액을 따로 계산해야 합니다.

1. 집값에 LTV를 곱한 금액은 출발점이다

LTV는 주택가격 중 대출로 인정하는 비율입니다. 일반 차주가 규제지역의 10억원짜리 집을 산다고 가정하면, LTV 40% 기준 담보상 한도는 4억원입니다. 하지만 금융위원회가 안내하는 수도권·규제지역의 주택구입 목적 대출에는 주택가격별 상한도 있습니다. 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다. 모두 ‘최대’ 금액이지 승인 약속은 아닙니다.

가령 규제지역의 20억원짜리 집이라면 LTV 40%로 계산한 8억원보다 가격별 상한 4억원이 먼저 걸립니다. 반대로 앞의 10억원짜리 집은 가격별 상한이 6억원이어도 LTV 기준은 4억원입니다. 생애최초 구매자나 정책대출은 적용 비율과 별도 한도가 다를 수 있으니, 본인이 어느 범주에 속하는지부터 확인해야 합니다. 이미 설정된 선순위 대출이나 임차보증금도 담보 심사에 영향을 줍니다.

2. 연봉보다 기존 대출의 연간 상환액을 먼저 본다

DSR은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행권 DSR 40%를 적용받는 연소득 6,000만원 차주라면, 연간 원리금 상환액의 기준선은 2,400만원, 월평균 200만원입니다. 여기에는 새 주택담보대출뿐 아니라 기존 신용대출과 자동차 할부 등 심사에 반영되는 채무도 들어갑니다.

기존 채무가 전혀 없다고 해도 4억원을 연 4.5%, 30년 원리금균등상환으로 빌리면 월 납입액은 약 203만원입니다. 실제 적용금리와 심사 방식에 따라 달라지지만, 이 단순 계산만으로도 월 200만원을 넘습니다. 여기에 다른 대출의 월 상환액이 30만원 있다면 여유는 더 줄어듭니다. 상담 현장에서 “담보는 충분한데 한도가 왜 안 나오느냐”는 질문이 나오는 이유입니다.

스트레스 DSR도 살펴야 합니다. 금리가 오를 가능성을 반영해 심사용 금리를 더하는 제도라 실제 이자에 그 금액이 그대로 붙는다는 뜻은 아닙니다. 변동형인지, 일정 기간 고정하는 방식인지에 따라 한도 계산이 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 전에 은행에 현재 채무를 모두 넣은 한도와 금리 유형별 한도를 각각 받아보는 편이 안전합니다.

3. 금리 1%포인트가 월 지출을 얼마나 바꾸는지 본다

같은 4억원을 30년 원리금균등상환으로 빌린다고 가정해보겠습니다. 연 4%면 월 약 191만원, 연 5%면 약 215만원입니다. 금리 1%포인트 차이가 매달 약 24만원, 첫 1년에는 약 288만원의 현금흐름 차이를 만듭니다. 이 수치는 비교를 위한 예시이며 실제 납입액은 실행금리와 상환 조건에 따라 달라집니다.

그런데 월 납입액만 낮추려고 만기를 길게 잡으면 총이자가 늘어납니다. 연 4.5%, 3억원을 원리금균등상환할 때 20년 만기는 월 약 190만원, 30년 만기는 월 약 152만원입니다. 월 부담은 약 38만원 줄지만, 만기까지 모두 갚는다면 총이자는 대략 8,400만원 더 냅니다. 소득이 빠듯하다면 긴 만기가 필요할 수 있습니다. 다만 그 차이를 알고 선택해야 나중에 상환 계획도 세울 수 있습니다.

4. 우대금리와 중도상환수수료는 함께 계산한다

창구에서 제시하는 최저금리에는 급여이체, 카드 사용액, 자동이체 같은 우대 조건이 붙기도 합니다. 연 0.2%포인트 우대를 받으려고 필요 없는 카드 지출을 늘린다면 절약한 이자보다 지출이 커질 수 있습니다. 3억원의 0.2%는 첫해 잔액을 단순 기준으로 잡아도 연 60만원 수준입니다. 월 5만원을 더 쓰면 이점이 거의 사라지는 셈입니다.

몇 년 안에 집을 팔거나 대환할 계획이라면 중도상환수수료도 중요합니다. 금융위원회 안내에 따르면 2025년부터 새로 취급한 대출은 수수료를 실비용 범위에서 산정하도록 바뀌었습니다. 그렇다고 모든 대출의 수수료가 같거나 언제나 0원인 것은 아닙니다. 예상 상환 시점에 남을 원금, 해당 시점의 수수료율, 갈아탈 때의 부대비용을 함께 적어봐야 합니다. 금리가 조금 낮은 상품보다 조기상환 조건이 유리한 상품이 더 쌀 수도 있습니다.

5. 계약금 전에 자기자금의 부족분을 확인한다

10억원 주택에 대출 4억원을 예상했다면 매매대금만으로도 자기자금 6억원이 필요합니다. 취득세, 중개보수, 등기 비용, 이사비는 별도입니다. 대출이 예상보다 5,000만원 적게 승인되면 그만큼의 현금을 추가로 마련해야 합니다. 그래서 상담할 때는 ‘최대 얼마까지 빌릴 수 있나’보다 ‘잔금일에 확실히 준비할 수 있는 돈이 얼마인가’를 먼저 묻습니다.

• 매매계약 전: 소재지의 규제 여부, 주택가격별 상한, 본인의 주택 보유 상태를 확인합니다.
• 한도 조회 때: 기존 대출과 할부를 빠짐없이 반영하고, 금리 유형별 예상 한도를 비교합니다.
• 상품 비교 때: 실제 적용금리, 우대 조건, 월 상환액, 중도상환수수료를 같은 조건으로 놓고 봅니다.

정책대출 자격이 된다면 디딤돌대출이나 보금자리론의 소득·주택가격·한도 조건도 먼저 확인할 만합니다. 자격이 맞지 않거나 필요한 금액을 채우지 못한다면 일반 은행 대출과 자기자금을 다시 맞춰야 합니다. 제 가족이 집을 산다면 가장 낮은 광고 금리보다, 잔금일에 실행할 수 있고 소득이 줄어도 감당할 수 있는 상환액을 기준으로 고르겠습니다.