전세보험 가입 전 확인할 5가지 숫자
얼마 전 상담에서 전세대출 보증서를 보여주며 “이제 보증금도 안전한 거죠?”라고 묻는 분이 있었습니다. 서류를 보니 대출 상환을 보증하는 상품이었고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하는 반환보증은 따로 가입하지 않은 상태였습니다. 전세보험을 찾을 때 가장 먼저 확인할 것은 바로 이 차이입니다.
1. 보증서에 적힌 대상부터 확인합니다
흔히 전세보험이라고 부르는 것은 대체로 전세보증금 반환보증입니다. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 정해진 절차에 따라 대신 지급하는 상품이죠. 전세대출 보증은 은행에 빌린 돈을 갚지 못할 위험을 보증합니다. 대출을 받으며 보증료를 냈다는 사실만으로 내 보증금까지 보호되는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 2026년 10월 30일 신청 건부터 반환 상품의 이름을 ‘전세반환보증’으로 바꿨습니다. 대출 보증과 반환 보증을 함께 이용하는 상품은 ‘전세안심보증’입니다. 이름보다 보증서의 보증 내용과 금액을 확인하는 편이 정확합니다. 한국주택금융공사의 반환 상품은 ‘전세지킴보증’입니다.
2. 집값의 90%에서 앞선 빚을 뺍니다
반환보증 가입 가능성을 가늠할 때는 집값보다 보증기관이 인정하는 주택가격이 중요합니다. 주택도시보증공사의 기본 한도는 인정 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다. 예를 들어 인정 가격이 4억 원인 집이라면 출발점은 3억 6,000만 원입니다. 앞선 근저당 채권최고액이 7,000만 원이면 계산상 남는 한도는 2억 9,000만 원입니다. 전세보증금이 3억 원이라면 1,000만 원 차이로 전액 보증 요건에 걸릴 수 있습니다.
여기서 등기부의 실제 대출잔액과 채권최고액을 혼동하기 쉽습니다. 상담할 때도 “대출은 5,000만 원만 남았다”는 말만 믿고 계약하려는 분이 있습니다. 심사에 반영되는 선순위채권 금액은 등기와 기관 기준으로 확인해야 합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 앞선 보증금도 계산에 들어갈 수 있어 임대인에게 관련 자료를 받아 확인할 필요가 있습니다.
2026년 10월 30일부터 주택도시보증공사에 새로 신청하는 반환보증은 한도 안에서 보증금 전액을 보증하는 방식입니다. 부족한 1,000만 원만 제외하고 가입하겠다는 계산은 통하지 않습니다. 주택가격 산정 방식과 별도의 선순위채권 요건도 있으므로, 계약 전 보증기관의 사전한도심사로 확인하는 것이 안전합니다.
3. 보증금 3억 원이면 보증료는 얼마일까요
보증료는 대체로 보증금액에 연 보증료율과 계약기간을 곱해 계산합니다. 주택도시보증공사가 안내하는 2억 원 초과 5억 원 이하 아파트의 연 요율은 부채비율에 따라 0.107%부터 0.154%까지 달라집니다. 보증금 3억 원에 연 0.107%가 적용되고 기간을 정확히 2년으로 잡으면 약 64만 2,000원입니다. 같은 금액에 연 0.154%라면 약 92만 4,000원으로, 차이는 28만 2,000원입니다.
이 숫자는 할인이나 할증을 빼고 계산한 예시입니다. 실제 보증료는 보증 개시일과 종료일, 주택 유형, 선순위채권, 할인 자격에 따라 달라집니다. 보증료가 아깝다고 느껴질 수 있지만, 제 기준에서는 몇십만 원을 아끼는 문제보다 3억 원을 계약 종료 때 회수할 수 있는지가 먼저입니다. 반대로 보증 가입이 된다는 이유만으로 집값과 보증금이 바짝 붙은 집을 안심하고 고를 일도 아닙니다.
4. 신청 시계와 계약 종료 시계는 다릅니다
주택도시보증공사의 일반적인 신청 기한은 전세계약기간이 절반 지나기 전입니다. 2년 계약이라면 대략 1년이 지나기 전이라는 뜻이지만, 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 세부 기한을 따집니다. 한국주택금융공사의 일반 전세지킴보증도 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하며, 해당 공사의 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 요건이 있습니다. 두 기관 중 어디가 내 계약에 맞는지 계약 직후 확인해야 하는 이유입니다.
가입 후에도 계약 종료를 알리는 절차가 남습니다. 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절 의사가 임대인에게 도달했다는 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 문자만 보냈다면 상대방의 답장 등 도달을 입증할 자료가 있는지 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 상태에서는 보증서에 적힌 만기일이 왔다는 이유만으로 바로 반환을 청구하기 어렵습니다.
5. 보증 사고가 나도 당일 입금되는 것은 아닙니다
주택도시보증공사 안내상 일반적인 보증 사고는 계약이 종료된 뒤 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우입니다. 이때 계약 종료와 보증금 미반환을 입증하고, 임차권등기명령 등 이행청구에 필요한 절차를 밟아야 합니다. 임차권등기가 끝나기 전에 전출하거나 집을 비우면 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 다음 집 잔금일을 기존 계약 만기 다음 날로 잡았다면, 보증 가입만 믿고 자금 계획을 세우기에는 시간이 너무 빠듯합니다.
계약 전에는 등기부와 인정 주택가격으로 가입 가능액을 계산하고, 계약 후에는 전입신고·확정일자와 가입 기한을 챙기는 순서가 현실적입니다. 반환보증이 거절되는 집이라면 보증금이나 선순위채권을 낮추는 조건을 협의하고, 여의치 않으면 다른 집을 고르는 편이 낫습니다. 제가 가족의 전세계약을 봐준다면 보증료가 가장 싼 곳보다 계약 종료 때 돈이 돌아올 구조인지를 먼저 보겠습니다.
