대출받기 전 반드시 계산해야 할 5가지 숫자

1. 금리보다 먼저 봐야 할 것은 월 상환액입니다

얼마 전 상담실에 30대 맞벌이 부부가 찾아왔습니다. 주택담보대출 금리가 0.2%포인트 낮은 곳을 찾고 있었는데, 막상 가계부를 보니 문제는 금리보다 월 상환액이었습니다. 두 사람의 세후 소득은 월 620만 원, 기존 카드값과 보험료, 아이 교육비를 빼면 고정지출만 410만 원이었습니다. 여기에 대출 원리금 210만 원이 들어가면 남는 돈이 거의 없었습니다.

대출은 금리가 낮다고 무조건 안전한 상품이 아닙니다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 금리 4.0%면 월 상환액은 약 143만 원입니다. 금리가 4.5%로 올라가면 약 152만 원입니다. 차이는 월 9만 원 정도입니다. 그런데 대출 기간을 20년으로 줄이면 같은 4.0%에서도 월 상환액은 약 182만 원까지 올라갑니다. 금리 0.5%포인트보다 기간 설정이 가계 현금흐름에 더 크게 작용하는 경우가 많습니다.

제가 현장에서 먼저 보는 기준은 단순합니다. 전체 대출 원리금 상환액이 세후 월소득의 35%를 넘으면 생활이 꽤 빡빡해집니다. 40%를 넘으면 예상치 못한 병원비, 자동차 수리비, 이직 공백에 바로 흔들립니다. 은행 심사를 통과했다고 해서 내 생활도 통과한 것은 아닙니다.

2. 대출 한도는 내 돈이 아니라 은행이 허락한 위험입니다

상담하다 보면 “한도가 4억까지 나온다는데 괜찮을까요?”라는 질문을 자주 듣습니다. 솔직히 말하면 한도는 권장 금액이 아닙니다. 은행이 담보와 소득을 보고 회수 가능하다고 판단한 최대치에 가깝습니다. 고객 입장에서는 그 금액을 다 쓰는 순간 여유분을 스스로 없애는 셈입니다.

예를 들어 연소득 7,000만 원인 직장인이 주택담보대출 3억 5,000만 원과 신용대출 5,000만 원을 함께 쓰면 총부채는 4억 원입니다. 금리가 평균 4.5%라고만 잡아도 연 이자 부담은 단순 계산으로 1,800만 원입니다. 원금까지 갚는 구조라면 실제 현금 유출은 더 커집니다. 월급이 안정적이어도 아이 출산, 부모님 병원비, 차량 교체 같은 이벤트가 오면 바로 체감이 달라집니다.

저는 대출 한도를 볼 때 최소 10~15%는 남겨두라고 말합니다. 4억까지 가능하다면 실제 실행은 3억 4,000만~3억 6,000만 원 안에서 고민하는 식입니다. 특히 전세퇴거자금, 생활안정자금, 사업자금처럼 일정이 틀어질 수 있는 대출은 여유 한도가 안전장치가 됩니다.

3. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다

고정금리와 변동금리 선택에서 정답 하나를 기대하는 분들이 많습니다. 그런데 이건 금리 전망보다 내 버틸 힘을 먼저 봐야 합니다. 변동금리는 시작 금리가 낮을 수 있지만, 금리 상승기에 월 상환액이 바뀝니다. 고정금리는 처음엔 조금 비싸 보여도 예산을 고정할 수 있습니다.

3억 원 대출에서 변동금리 4.0%, 고정금리 4.3%라면 처음에는 변동금리가 월 5만~6만 원 정도 유리해 보일 수 있습니다. 하지만 1년 뒤 금리가 0.7%포인트 오르면 상황은 뒤집힙니다. 반대로 단기간에 상환 계획이 확실한 사람이라면 변동금리의 낮은 초기 비용이 유리할 수도 있습니다.

현장에서 보는 선택 기준

• 3년 안에 큰 금액을 상환할 계획이 있으면 변동금리도 비교할 만합니다.
• 소득은 고정인데 지출 변수가 큰 가정은 고정금리가 심리적으로도 낫습니다.
• 대출금이 소득 대비 크면 금리 예측보다 월 상환액 고정이 더 중요합니다.
• 중도상환수수료 기간과 금액을 같이 봐야 갈아타기 비용을 계산할 수 있습니다.

금리 선택은 맞히는 게임이 아닙니다. 틀렸을 때 감당 가능한 구조를 만드는 일이 더 중요합니다.

4. 중도상환수수료와 부대비용을 빼면 계산이 틀어집니다

대출 갈아타기 상담에서 가장 많이 빠지는 숫자가 중도상환수수료입니다. 금리가 낮아졌다는 말만 듣고 움직였다가 실제 이익이 생각보다 작아지는 경우가 있습니다. 예를 들어 기존 대출 잔액이 2억 원이고 중도상환수수료율이 0.8%라면 단순 수수료만 160만 원입니다. 여기에 인지세, 설정 관련 비용, 보증료 차이까지 더하면 손익분기점이 뒤로 밀립니다.

금리를 0.4%포인트 낮춰서 연 이자를 80만 원 아낀다고 해도, 갈아타기 비용이 180만 원이면 최소 2년 이상 유지해야 실익이 납니다. 그런데 1년 뒤 이사 계획이 있거나 대출을 크게 줄일 예정이라면 굳이 움직일 이유가 약합니다.

반대로 대출 잔액이 크고 남은 기간이 길면 0.2%포인트 차이도 의미가 있습니다. 5억 원 대출에서 0.2%포인트는 연 100만 원입니다. 10년이면 단순 계산으로 1,000만 원입니다. 그래서 대출은 “금리가 몇 퍼센트냐”보다 “얼마를, 얼마나 오래, 어떤 비용을 내고 쓰느냐”가 더 정확한 질문입니다.

5. 신용대출은 편하지만 가장 먼저 줄여야 할 빚입니다

신용대출은 실행이 빠르고 담보 절차가 없어서 편합니다. 그만큼 금리가 높고, 만기 연장 때 소득·신용점수·직장 상태에 민감합니다. 특히 주택담보대출을 받은 뒤 부족한 자금을 신용대출로 메우는 구조는 조심해야 합니다. 처음에는 해결된 것처럼 보이지만 실제로는 매달 현금흐름을 갉아먹습니다.

예를 들어 신용대출 5,000만 원을 연 6%로 쓰면 이자만 월 25만 원입니다. 원금 상환이 붙으면 부담은 더 커집니다. 여기에 카드론이나 현금서비스가 섞이면 신용점수에 바로 부담이 생기고, 다음 대출의 금리도 불리해질 수 있습니다. 대출 하나의 문제가 아니라 다음 선택지까지 좁아지는 겁니다.

여윳돈이 생겼을 때 어느 대출부터 갚을지도 숫자로 봐야 합니다. 보통은 금리가 높은 신용대출, 카드론, 마이너스통장부터 줄이는 편이 유리합니다. 다만 중도상환수수료가 있는 담보대출은 수수료 면제 한도와 기간을 확인해야 합니다. 원금을 갚는 행동 자체보다 순서가 더 큰 차이를 만들 때가 많습니다.

대출 전 제 가족에게도 확인시키는 3가지

제가 가족에게 대출을 권한다면 상품명부터 보여주지 않습니다. 먼저 세 가지 숫자를 적게 합니다. 첫째, 세후 월소득입니다. 둘째, 대출 실행 후 매달 빠져나갈 원리금입니다. 셋째, 6개월 동안 소득이 줄어도 버틸 비상금입니다. 이 세 가지가 맞지 않으면 금리가 아무리 좋아도 다시 봅니다.

대출은 나쁜 것이 아닙니다. 집을 마련하고, 사업을 버티고, 필요한 시점에 시간을 사는 도구입니다. 다만 도구가 생활을 끌고 가기 시작하면 그때부터는 선택권이 줄어듭니다. 은행 창구에서는 한도와 승인 가능성을 먼저 말할 수밖에 없습니다. 그래서 빌리는 사람은 생활비, 비상금, 상환 순서까지 직접 계산해야 합니다.

개인적으로는 대출을 받을 때 “최대한 얼마까지 가능하냐”보다 “무리가 없는 금액이 얼마냐”를 먼저 묻는 분들이 오래 안정적으로 갑니다. 숫자를 조금 보수적으로 잡으면 당장은 답답해 보여도, 몇 년 뒤 갈아타기나 추가 상환, 이사 같은 선택지가 살아납니다. 대출에서 진짜 유리한 사람은 많이 빌린 사람이 아니라 갚을 흐름을 끝까지 통제하는 사람입니다.