전세자금대출 고르기 전 확인할 5가지 숫자

얼마 전 상담실에 온 30대 부부가 전세보증금 3억 5천만원짜리 집을 계약하려고 했습니다. 두 분은 “전세자금대출은 보증금의 80%까지 된다고 들었다”고 했는데, 실제 계산을 해보니 기대한 2억 8천만원이 아니라 1억 2천만원 안팎이 먼저 걸렸습니다. 이유는 간단했습니다. 상품마다 소득, 보증금, 주택 보유, 보증기관 한도가 따로 움직이기 때문입니다.

전세자금대출은 금리만 보고 고르면 안 됩니다. 특히 2026년 6월 기준으로 정책대출과 은행 일반 전세대출의 차이가 꽤 큽니다. 낮은 금리만 보다가 보증금 요건에서 탈락하거나, 한도만 보고 들어갔다가 이자 부담이 커지는 경우를 현장에서 자주 봅니다.

1. 먼저 버팀목 대상인지 보는 게 순서입니다

무주택 세대주이고 소득이 높지 않다면 제일 먼저 볼 상품은 주택도시기금의 버팀목전세자금입니다. 일반 버팀목은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하가 기본 조건입니다. 금리는 연 2.5~3.5%로 안내되어 있고, 대출기간은 2년 단위로 최장 10년까지 이용 가능합니다.

다만 한도가 생각보다 낮습니다. 일반가구 기준 수도권은 1억 2천만원, 수도권 외 지역은 8천만원이 호당 한도입니다. 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 수도권 2억 5천만원, 수도권 외 1억 6천만원까지 올라갑니다. 또 신규계약 기준 일반가구는 전세금의 70%, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 80% 이내라는 비율 제한도 같이 봐야 합니다.

예를 들어 서울에서 보증금 3억원 집을 구하는 일반가구라면 70%는 2억 1천만원입니다. 그런데 호당 한도 1억 2천만원이 더 작기 때문에 실제 상한은 1억 2천만원 쪽으로 잡힙니다. 반대로 신혼가구라면 80%는 2억 4천만원이고, 호당 한도 2억 5천만원보다 작으니 2억 4천만원이 계산상 상한에 가깝습니다. 여기서 개인 소득, 기존 부채, 보증심사 결과에 따라 다시 줄어들 수 있습니다.

2. HF 보증은 한도가 커도 금리는 은행 상품을 따라갑니다

정책대출 대상이 아니라면 은행 전세자금대출을 보게 됩니다. 이때 많이 붙는 보증이 한국주택금융공사, 즉 HF 전세자금보증입니다. 일반전세자금보증은 임차보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하이고, 본인과 배우자 합산 주택 보유 수가 1주택 이내인 경우를 기본 틀로 봅니다. 보증한도는 최대 4억원으로 안내됩니다.

청년 특례도 있습니다. HF 무주택 청년 특례는 신청일 기준 만 34세 이하, 본인과 배우자 합산 연소득 7천만원 이하가 주요 조건이고 한도는 최대 2억원입니다. 상담하다 보면 청년 버팀목과 HF 청년 특례를 같은 상품처럼 생각하는 분들이 있는데, 금리 구조가 다릅니다. 버팀목은 기금 금리표를 보고, HF 보증 은행대출은 은행의 가산금리와 우대금리를 봐야 합니다.

예를 들어 같은 2억원을 빌려도 연 3.0%면 1년 이자가 600만원, 연 4.3%면 860만원입니다. 월로 나누면 약 50만원과 약 71만 7천원입니다. “한도는 더 나온다”는 말만 듣고 넘어가면 매달 20만원 넘게 차이가 날 수 있습니다.

3. 보증금 5% 계약금과 신청기한을 놓치면 일이 꼬입니다

전세자금대출 상담에서 자주 생기는 문제가 계약 후 일정입니다. 버팀목전세자금은 신규 임대차의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날 기준 3개월 이내 신청이 기본 흐름입니다. HF 보증도 신규계약은 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날 기준 3개월 이내로 안내됩니다.

그런데 은행 실무에서는 잔금일 직전에 처음 방문하면 빠듯합니다. 보증심사, 임대인 확인, 등기부 확인, 소득자료 보완이 한 번만 걸려도 일정이 밀립니다. 저는 보통 계약 전 가심사, 계약 직후 본신청 준비, 잔금 2~3주 전 서류 확정을 권합니다. 특히 프리랜서, 이직자, 1년 미만 재직자는 소득 산정에서 시간이 더 걸립니다.

• 계약서 작성 전: 본인 소득과 기존 대출 기준으로 예상한도 확인
• 계약서 작성 시: 대출 불가 시 계약금 반환 특약 협의
• 계약 직후: 확정일자, 임대인 정보, 등기부 변동 여부 확인
• 잔금 전: 보증 승인 여부와 실행일 확정

4. 한도보다 중요한 건 월 현금흐름입니다

전세자금대출은 대부분 만기일시상환 구조라 매달 원금은 안 갚고 이자만 냅니다. 그래서 처음에는 부담이 작아 보입니다. 하지만 전세금 3억원 중 2억원을 빌리고 금리가 연 4%라면 월 이자는 약 66만 7천원입니다. 여기에 관리비 20만원, 자동차 할부나 신용대출 이자가 있으면 실제 주거비는 월 100만원을 쉽게 넘습니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 맞벌이 가구라도 전세대출 이자와 관리비를 합친 주거 고정비가 월 실수령액의 25%를 넘으면 꽤 빡빡합니다. 외벌이나 출산 계획이 있는 가구는 20% 안쪽이 더 편합니다. 은행에서 한도가 나온다는 말은 갚을 수 있다는 뜻과 다릅니다. 은행은 연체 가능성을 보고, 가계는 생활의 여유까지 봐야 합니다.

5. 집의 위험도는 대출 승인과 별개로 봐야 합니다

전세자금대출이 승인됐다고 안전한 집이라는 뜻은 아닙니다. 은행과 보증기관은 각자의 기준으로 심사하지만, 세입자가 돌려받을 보증금 위험까지 완전히 대신 판단해주지는 않습니다. 등기부등본의 근저당, 선순위 임차인, 다가구주택의 총 보증금 규모, 매매가 대비 전세가율은 따로 봐야 합니다.

예를 들어 매매가가 3억 2천만원인데 전세보증금이 3억원인 빌라라면 숫자만 봐도 여유가 거의 없습니다. 여기에 선순위 근저당이 5천만원 있으면 위험은 더 커집니다. 전세보증보험 가입 가능 여부도 계약 전 확인하는 편이 낫습니다. 가입이 어렵다는 답이 나오면, 그 집은 금리가 낮아도 다시 생각할 필요가 있습니다.

전세자금대출은 싸게 빌리는 기술보다 덜 위험하게 들어가는 판단이 먼저입니다. 제 가족이라면 1순위는 버팀목 등 정책대출 가능 여부, 2순위는 보증기관별 한도, 3순위는 은행별 실제 금리, 4순위는 집의 보증금 반환 위험으로 보겠습니다. 이 순서가 바뀌면 대출은 나왔는데 생활비가 흔들리거나, 집은 마음에 드는데 만기 때 보증금 때문에 고생하는 일이 생깁니다.

자료 기준: 2026년 6월 확인. 주택도시기금 버팀목전세자금 안내(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp), 한국주택금융공사 전세자금보증 안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_01.do)를 참고했습니다. 실제 금리와 한도는 신청일, 은행, 보증심사, 개인 부채에 따라 달라질 수 있습니다.