전월세대출 고르기 전 꼭 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담한 30대 직장인 부부가 전세 2억8,000만원짜리 집을 계약하려고 왔습니다. 두 분은 “대출이 80%까지 나온다”는 말만 듣고 안심하고 있었는데, 실제 심사표를 열어보니 가능한 금액은 1억9,000만원대였습니다. 보증금의 80%와 상품별 최고한도, 보증기관 한도, 소득 대비 상환능력 중 가장 낮은 숫자가 적용됐기 때문입니다.

전월세대출은 금리만 보고 고르면 안 됩니다. 특히 전세대출은 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’보다 ‘만기 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있나’가 더 중요하고, 월세대출은 당장 월 납입액이 줄어도 총비용이 커지는 구조가 숨어 있습니다. 은행 창구에서는 승인 가능 여부를 먼저 말하지만, 실제 손익은 계약서 특약과 보증, 중도상환 조건에서 갈립니다.

1. 전세대출은 한도가 80%여도 내 한도는 다를 수 있습니다

전세대출 광고에서 가장 많이 보이는 문구가 ‘임차보증금의 최대 80%’입니다. 그런데 이 말은 상한선일 뿐입니다. 예를 들어 보증금 3억원의 80%는 2억4,000만원입니다. 하지만 상품 최고한도가 2억원이면 2억원에서 멈추고, 보증기관이 1억8,000만원만 보증하면 실제 대출은 1억8,000만원 수준으로 내려갑니다.

상담 현장에서 가장 흔한 착각은 “보증금 3억원이면 2억4,000만원까지 되겠지”라는 계산입니다. 실제로는 아래 네 가지 중 가장 낮은 금액을 봐야 합니다.

• 임차보증금 대비 비율: 보통 70~80% 선
• 상품별 최고한도: 일반, 청년, 신혼부부, 다자녀 여부에 따라 차이
• 보증기관 한도: HUG, HF, SGI 보증 구조에 따라 달라짐
• 개인 심사 한도: 소득, 기존 대출, 신용점수, 재직기간 반영

예를 들어 연소득 4,200만원 직장인이 기존 신용대출 3,000만원을 갖고 있다면, 전세보증금이 충분해도 DSR이나 내부 심사에서 한도가 줄어들 수 있습니다. 정책자금은 DSR 적용 방식이 일반 신용대출과 다르게 보이는 경우도 있지만, 은행 내부 심사와 보증 심사를 완전히 피하는 것은 아닙니다.

2. 버팀목부터 보는 이유는 금리 차이가 월 현금흐름을 바꾸기 때문입니다

무주택 세대주라면 먼저 주택도시기금의 버팀목 계열 전세자금대출 가능성을 확인하는 게 순서입니다. 2026년 7월 기준으로 일반 버팀목, 청년전용, 신혼부부전용은 소득, 보증금, 면적, 세대주 요건에 따라 금리와 한도가 달라집니다. 정확한 금리는 접수일과 우대조건에 따라 바뀌므로 기금e든든 또는 수탁은행에서 최종 확인해야 합니다.

숫자로 보면 차이가 큽니다. 전세대출 1억5,000만원을 연 2.5%로 빌리면 월 이자는 약 31만2,500원입니다. 같은 금액을 연 4.2% 시중은행 전세대출로 받으면 월 이자는 약 52만5,000원입니다. 월 21만원 차이, 2년이면 약 510만원 차이입니다. 이 정도면 이사비와 중개보수 일부가 갈리는 금액입니다.

다만 정책대출은 조건이 까다롭습니다. 부부합산 소득, 순자산, 무주택 여부, 전용면적, 임차보증금 상한을 하나라도 넘으면 은행 일반 전세대출로 가야 합니다. 그래서 계약금을 넣기 전에 ‘내가 정책대출 대상인지’와 ‘이 집이 대상 주택인지’를 같이 확인해야 합니다. 사람은 되는데 집이 안 되는 사례도 꽤 많습니다.

3. 월세대출은 이자보다 월세 총액을 같이 봐야 합니다

월세대출은 전세대출보다 금액이 작아 보여 가볍게 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 월세는 매달 사라지는 비용이고, 대출 이자는 그 비용 위에 얹히는 구조입니다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 70만원인 집에서 월세 일부를 대출로 해결한다고 해도, 실제 주거비가 줄어드는 것은 아닙니다. 납부 시점만 뒤로 밀리는 성격이 강합니다.

청년이나 사회초년생이 월세대출을 쓸 때는 3가지를 봐야 합니다. 첫째, 대출금이 집주인에게 바로 지급되는지 본인 계좌로 들어오는지. 둘째, 매월 이자만 내는 구조인지 원금도 같이 갚는지. 셋째, 만기 연장 조건이 소득이나 나이에 걸리는지입니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 월세가 소득의 25%를 넘으면 이미 부담 구간입니다. 월 실수령 260만원인 사람이 월세 75만원, 관리비 12만원, 대출이자 5만원을 내면 주거비만 92만원입니다. 실수령의 35%가 넘습니다. 이 경우에는 대출을 더 찾기보다 보증금을 조금 낮추더라도 월세와 관리비 총액을 낮추는 선택이 나을 때가 많습니다.

4. 보증보험과 전세대출 보증은 같은 말이 아닙니다

전세대출 상담에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 보증입니다. 전세대출 보증은 은행이 돈을 빌려줄 수 있도록 보증기관이 대출을 보증하는 장치입니다. 반면 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 세입자의 보증금 반환을 보완하는 장치입니다. 이름은 비슷하지만 보호하는 대상과 목적이 다릅니다.

특히 전세가율이 높은 집은 조심해야 합니다. 예를 들어 매매 시세가 3억2,000만원인데 전세보증금이 2억9,000만원이면 전세가율이 약 91%입니다. 여기에 집주인 선순위 근저당이 3,000만원만 있어도 세입자 입장에서는 회수 위험이 커집니다. 은행 대출이 승인됐다고 해서 그 집이 안전하다는 뜻은 아닙니다.

계약 전에는 등기부등본의 근저당, 압류, 가압류를 확인하고, 확정일자와 전입신고 가능일을 따져야 합니다. 가능하면 잔금일 당일 등기 변동 여부도 다시 봐야 합니다. 집주인이 잔금 직전 추가 근저당을 설정하는 경우는 드물지만, 한 번 걸리면 손실 규모가 큽니다.

5. 계약서 특약 한 줄이 대출 실패 비용을 막습니다

전월세대출에서 가장 아까운 손실은 대출이 안 나왔는데 계약금까지 묶이는 경우입니다. 보통 계약금은 보증금의 5~10%입니다. 보증금 2억5,000만원이면 계약금만 1,250만~2,500만원입니다. 심사 탈락 사유가 세입자 소득 때문인지, 집의 권리관계 때문인지에 따라 돌려받기 어려운 분쟁이 생깁니다.

그래서 저는 계약서에 대출 관련 특약을 구체적으로 넣으라고 말합니다. 단순히 ‘대출 불가 시 계약 해제’라고 쓰는 것보다, 어느 금융기관의 어떤 전세자금대출 또는 보증 심사에서 임차목적물 사유로 거절될 경우 계약금을 반환한다는 식으로 적는 편이 낫습니다. 문구는 공인중개사와 조율하되, 애매하게 쓰면 다툼이 생깁니다.

• 대출 신청 전: 소득, 기존 대출, 무주택 요건 확인
• 집 확인 전: 등기부등본, 건축물대장, 전입 가능 여부 확인
• 계약 전: 보증보험 가입 가능 여부와 선순위 채권 확인
• 계약서 작성 시: 대출 불가 특약을 구체적으로 기재
• 잔금 전: 등기부등본 재확인 후 대출 실행

제가 실제로 권하는 순서

순서는 어렵지 않습니다. 먼저 정책대출 가능성을 확인하고, 안 되면 시중은행 전세대출을 비교합니다. 그다음 집의 권리관계와 보증보험 가능 여부를 봅니다. 계약서 특약을 잡습니다. 이 순서가 바뀌면 금리는 낮게 받았는데 위험한 집을 계약하거나, 좋은 집을 찾았는데 대출이 막히는 일이 생깁니다.

전월세대출은 좋은 상품 하나를 찾는 게임이 아닙니다. 내 소득으로 버틸 수 있는 월 납입액, 안전하게 회수 가능한 보증금, 만기 때 갈아탈 수 있는 여지를 같이 맞추는 일입니다. 금리 0.2%포인트도 중요하지만, 전세가율 90% 넘는 집에 들어가면서 보증을 제대로 확인하지 않는 선택은 훨씬 큰 비용으로 돌아올 수 있습니다. 은행 승인은 출발선이고, 진짜 판단은 계약서와 등기부에서 시작됩니다.