전세자금대출 받기 전 꼭 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담에서 전세보증금 3억 5천만 원짜리 집을 계약하려는 직장인을 만났습니다. 본인 돈은 8천만 원, 필요한 전세자금대출은 2억 7천만 원이었죠. 처음엔 “은행에서 한도만 나오면 된다”고 생각하셨는데, 실제로 계산해보니 금리 0.6%포인트 차이만으로 2년 동안 이자 차이가 324만 원 정도 났습니다. 전세대출은 승인 여부도 중요하지만, 몇 개 숫자를 놓치면 조용히 돈이 새는 상품입니다.

1. 보증금의 80%가 내 한도라고 착각하면 안 됩니다

전세자금대출 상담에서 가장 많이 듣는 말이 “전세금의 80%까지 된다면서요?”입니다. 맞는 말이지만 절반만 맞습니다. 80%는 대출 가능 범위의 출발점이지, 내 실제 한도가 아닙니다.

예를 들어 전세보증금이 4억 원이면 단순 계산상 80%는 3억 2천만 원입니다. 그런데 실제 심사에서는 보증기관, 소득, 기존 대출, 신용점수, 주택의 권리관계가 같이 들어갑니다. 한국주택금융공사 일반 전세자금보증은 수도권 보증금 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하 주택을 기준으로 보며 보증한도는 최대 4억 원 범위입니다. 주택도시보증공사 쪽은 집값과 선순위채권을 더 강하게 봅니다.

그래서 같은 4억 원 전세라도 A씨는 3억 원이 나오고, B씨는 2억 2천만 원만 나올 수 있습니다. 특히 이미 신용대출 5천만 원, 자동차 할부, 카드론이 있으면 전세대출 한도도 줄어들 수 있습니다. 전세 계약금부터 넣기 전에 은행 앱의 간편한도만 보지 말고, 보증기관 기준까지 같이 확인해야 합니다.

2. HF·HUG·SGI는 이름보다 심사 기준이 다릅니다

전세자금대출은 은행 상품처럼 보이지만, 실제로는 보증기관의 성격이 큽니다. 은행은 보증서를 보고 돈을 빌려주는 구조라서 어느 보증을 쓰느냐에 따라 승인 가능성과 한도가 달라집니다.

• HF: 소득과 부채, 상환능력을 상대적으로 많이 봅니다.
• HUG: 임차하려는 집의 담보가치와 반환보증 가능성을 중요하게 봅니다.
• SGI: 고가 전세나 한도가 더 필요한 경우 대안이 될 수 있지만 금리와 보증료를 같이 봐야 합니다.

소득이 안정적인 직장인이라면 HF가 금리나 보증료 면에서 깔끔한 경우가 많습니다. 반대로 소득은 낮지만 들어가려는 집의 권리관계가 깨끗하고 보증가입 요건이 맞는다면 HUG가 유리할 때가 있습니다. 보증금이 수도권 7억 원을 넘는 고가 전세라면 HF나 HUG 일반 기준에서 막히는 경우가 있어 SGI를 검토하게 됩니다.

여기서 중요한 건 “어느 기관이 무조건 좋다”가 아니라는 점입니다. 상담 현장에서는 금리가 0.2%포인트 낮은 상품보다 한도가 5천만 원 더 나오는 상품이 필요한 분도 있고, 반대로 한도는 충분하니 보증료와 중도상환수수료까지 아끼는 게 맞는 분도 있습니다.

3. 금리 0.5%포인트 차이는 2년 생활비 차이입니다

전세대출 금리는 보통 주택담보대출보다 만기가 짧아 보이니 대충 넘기는 분들이 있습니다. 그런데 전세 계약은 대개 2년이고, 대출금액은 1억~4억 원 사이가 많습니다. 금리 차이가 바로 월 현금흐름으로 드러납니다.

2억 5천만 원을 빌린다고 가정해보겠습니다. 연 3.6%면 1년 이자는 900만 원, 월 이자는 약 75만 원입니다. 연 4.2%면 1년 이자는 1,050만 원, 월 이자는 약 87만 5천 원입니다. 월 12만 5천 원 차이, 2년이면 300만 원입니다. 이 정도면 이사비 일부나 가전 교체비가 됩니다.

2026년 8월 기준 금융감독원 금융상품통합비교공시에서 확인되는 전세대출 금리는 은행과 보증기관, 우대조건에 따라 3%대 중반부터 6%대까지 벌어집니다. 문제는 광고에 보이는 최저금리입니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 청약 보유, 앱 가입 같은 조건을 모두 채워야 하는 경우가 많습니다. 실제 적용금리는 “최저”가 아니라 “내가 받을 수 있는 금리”로 봐야 합니다.

4. 반환보증 가능 여부를 계약 전에 봐야 합니다

전세자금대출에서 제일 아픈 손실은 이자 몇십만 원이 아닙니다. 보증금을 제때 못 돌려받는 상황입니다. 그래서 전세대출을 알아볼 때는 대출 승인과 함께 전세보증금 반환보증 가입 가능성을 같이 봐야 합니다.

주택도시보증공사 기준으로 전세보증금 반환보증은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하가 기본 축입니다. 보증료는 주택유형과 부채비율에 따라 달라지며, 공시 기준으로 연 0.115%~0.154% 수준의 구간이 안내됩니다. 3억 원 보증금에 0.13%를 적용하면 1년 보증료는 약 39만 원입니다. 2년이면 약 78만 원이죠.

이 돈이 아깝게 느껴질 수 있습니다. 그런데 다가구주택, 빌라, 선순위 근저당이 있는 집, 시세 확인이 어려운 집이라면 얘기가 달라집니다. 전입신고와 확정일자만으로 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다. 특히 집값 대비 전세보증금과 선순위채권 합계가 높으면 보증 가입 자체가 거절될 수 있습니다. 계약 후에 알면 선택지가 확 줄어듭니다.

5. 계약서 특약 한 줄이 대출 실패를 막습니다

전세자금대출은 계약 이후 심사가 진행되는 경우가 많습니다. 이때 대출이 거절되면 계약금 문제가 생깁니다. 실무에서 가장 아쉬운 장면이 바로 이 부분입니다. 계약서에 대출 불가 시 계약금 반환 특약을 넣지 않아 분쟁이 되는 경우가 생각보다 많습니다.

특약은 길 필요가 없습니다. 임차인의 전세자금대출이 임대인 또는 해당 주택의 사유로 승인되지 않는 경우 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환한다는 취지면 됩니다. 다만 임차인의 개인 신용 문제나 기존 연체 때문에 거절된 경우까지 임대인에게 책임을 묻기는 어렵습니다. 그래서 특약 문구는 중개사와 함께 구체적으로 조율하는 편이 낫습니다.

또 하나는 잔금일입니다. 대출 실행일, 전입신고 가능일, 이사일이 엇갈리면 은행에서 실행을 미루는 일이 생깁니다. 최소한 잔금 2~3주 전에는 은행에 서류를 넣고, 임대인 계좌로 직접 송금되는 방식인지도 확인해야 합니다.

은행 상담 전에 가져갈 숫자 5개

은행 창구에 그냥 가면 상담이 길어지고, 답도 흐려집니다. 아래 숫자를 적어가면 상담 품질이 확 달라집니다.

• 전세보증금과 내가 가진 현금
• 필요한 대출금액과 원하는 월 이자 한도
• 연소득, 기존 대출 잔액, 월 상환액
• 임차 주택의 등기부상 근저당과 선순위 보증금
• 반환보증 가입 가능 여부와 예상 보증료

전세자금대출은 “얼마까지 빌릴 수 있나”보다 “이 집에 들어가도 되는가”가 먼저입니다. 금리가 조금 낮아도 반환보증이 어렵고 권리관계가 복잡한 집이면 저는 가족에게 권하지 않습니다. 반대로 금리가 0.2%포인트 높더라도 보증 가입이 가능하고, 등기부가 깨끗하며, 만기 때 빠져나올 길이 분명한 집이라면 훨씬 마음 편한 선택이 됩니다. 전세대출은 빚을 잘 내는 기술이 아니라, 보증금을 지키면서 2년을 버틸 구조를 만드는 일에 가깝습니다.