전세자금대출 받기 전 확인할 5가지 숫자
얼마 전 PB센터에서 만난 30대 부부가 전세 만기를 두 달 앞두고 상담을 왔습니다. 보증금은 3억 2,000만 원, 필요한 대출은 2억 4,000만 원이었고, 두 사람은 금리만 낮으면 된다고 생각하고 있었습니다. 그런데 실제로 따져보니 금리보다 더 큰 문제는 보증기관 선택과 중도상환수수료, 그리고 임대인의 선순위 채권이었습니다.
전세자금대출은 겉으로 보면 단순합니다. 전세 보증금의 일부를 빌리고, 매달 이자를 내고, 만기 때 돌려막거나 상환하면 됩니다. 근데 현장에서 보면 손해는 대개 금리 0.1% 차이보다 약관의 작은 조건에서 생깁니다.
1. 대출 가능액은 보증금 80%만 보면 부족합니다
많은 분들이 전세자금대출 한도를 보증금의 80%로 기억합니다. 예를 들어 보증금 3억 원이면 2억 4,000만 원까지 가능하다고 계산합니다. 방향은 맞지만 실제 승인은 그렇게 단순하지 않습니다.
한국주택금융공사 일반 전세자금보증은 수도권 기준 임차보증금 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하 조건이 붙고, 보증 한도도 상품별로 다릅니다. 일반 전세자금보증은 최대 4억 원 수준까지 열려 있지만, 무주택 청년 특례는 최대 2억 원처럼 별도 상한이 있습니다. 주택도시보증공사 방식은 소득보다 집 자체의 담보 여력과 반환보증 구조가 더 크게 작용합니다.
상담 현장에서 자주 보는 착각은 이겁니다. 보증금 4억 원의 80%는 3억 2,000만 원이지만, 본인 소득과 기존 대출, 신용점수, 보증기관 내부 산식 때문에 실제 승인액이 2억 6,000만 원으로 줄 수 있습니다. 그래서 계약금 넣기 전에는 은행 앱의 간편 한도만 보지 말고, 보증기관 기준까지 같이 확인해야 합니다.
2. 금리 0.3% 차이는 1년에 생각보다 큽니다
전세자금대출은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 구조가 많아서 금리 차이가 바로 월 지출로 보입니다. 2억 원을 빌렸을 때 금리 3.8%면 연 이자는 760만 원, 월 약 63만 원입니다. 금리 4.1%면 연 이자는 820만 원, 월 약 68만 원입니다. 0.3% 차이인데 1년에 60만 원입니다.
여기서 중요한 건 최저금리 문구가 아닙니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 청약 보유, 적금 가입 같은 우대조건을 실제로 채울 수 있는지 봐야 합니다. 광고에는 연 3%대 초반처럼 보여도 우대금리 0.8%를 모두 받아야 가능한 경우가 있습니다. 카드 실적을 맞추려고 매달 50만 원을 억지로 쓰면, 금리 우대보다 소비 증가가 더 커질 수 있습니다.
금리 비교할 때 계산할 것
- 우대 전 기본금리와 우대 후 적용금리를 따로 본다
- 6개월 변동인지, 12개월 변동인지 확인한다
- 중도상환수수료율과 면제 비율을 같이 본다
- 보증료가 별도인지 금리에 포함된 느낌으로 비교한다
은행연합회 공시를 보면 은행별 전세대출 평균금리 차이가 꽤 납니다. 다만 공시 평균은 이미 실행된 고객들의 평균값이라 내 조건과 완전히 같지는 않습니다. 그래도 최소한 두세 곳은 비교해볼 기준점으로 쓸 만합니다.
3. HF, HUG 선택은 금리보다 보증 목적이 먼저입니다
전세자금대출에서 HF와 HUG를 단순히 어느 쪽이 더 싼지로만 보면 놓치는 게 있습니다. HF는 주로 임차인의 소득과 신용, 상환능력 중심으로 봅니다. HUG는 전세금반환보증과 대출보증이 연결되는 구조가 많아서 집의 권리관계와 보증금 회수 가능성이 더 크게 작용합니다.
예를 들어 신축 빌라나 다세대주택처럼 시세 확인이 까다로운 집은 HUG 심사에서 주택가격 산정, 선순위 채권, 임대인의 조건 때문에 막힐 수 있습니다. 반대로 반환보증까지 한 번에 챙기고 싶은 세입자에게는 HUG 구조가 심리적으로 더 편할 수 있습니다.
제가 가족에게 권한다면 이렇게 말합니다. 아파트처럼 시세가 명확하고 임대인 채무가 깨끗하면 금리와 편의성을 중심으로 비교합니다. 빌라, 오피스텔, 다가구라면 금리보다 반환보증 가능 여부와 선순위 채권을 먼저 봅니다. 이 순서가 바뀌면 0.2% 싼 대출을 받으려다 보증금 회수 리스크를 떠안을 수 있습니다.
4. 계약서 쓰기 전 3개 서류는 꼭 봐야 합니다
전세자금대출 상담에서 가장 아쉬운 순간은 계약금을 이미 보낸 뒤에 문제가 발견될 때입니다. 특히 전세대출은 대출 승인뿐 아니라 집이 보증기관 기준에 맞아야 합니다. 사람은 괜찮은데 집이 안 되는 경우가 실제로 많습니다.
- 등기사항전부증명서: 근저당, 압류, 가압류, 신탁 여부 확인
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 용도, 호수 일치 확인
- 임대차계약서 특약: 대출 불가 시 계약금 반환 문구 확인
보증금 3억 원짜리 집에 선순위 근저당이 1억 8,000만 원 잡혀 있다면, 단순히 집값이 5억 원이라는 말만 믿으면 안 됩니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮아질 수 있고, 선순위가 먼저 가져갑니다. 전세대출 가능 여부와 별개로 내 보증금이 안전한지 계산해야 합니다.
특약 문구도 중요합니다. 대출 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 문구가 없으면, 보증기관 심사에서 막혔을 때 임차인이 계약금을 잃을 수 있습니다. 중개사가 괜찮다고 말해도 계약서에 없으면 다툼이 됩니다.
5. 만기 때 갈아타기 비용까지 봐야 진짜 조건입니다
전세자금대출은 보통 2년 단위로 움직입니다. 처음 받을 때 금리가 낮아도 만기 연장, 목적물 변경, 보증기관 변경, 중도상환 조건이 불리하면 다음 이사 때 발목을 잡습니다.
예를 들어 2억 원 대출을 1년 만에 상환하거나 다른 은행으로 갈아타는데 중도상환수수료가 0.6% 남아 있다면 단순 계산으로 120만 원입니다. 물론 은행마다 일할 차감과 면제 비율이 있어 실제 금액은 줄 수 있지만, 갈아타기 이익이 1년 이자 80만 원이라면 수수료 때문에 손해가 됩니다.
또 하나는 전세보증금이 오를 때입니다. 기존 2억 원 대출에서 보증금 증액으로 5,000만 원이 더 필요하면 신규 대출처럼 다시 심사를 봅니다. 이때 소득이 줄었거나 신용대출이 늘었거나 카드론을 썼다면 증액이 거절될 수 있습니다. 전세 만기 3개월 전부터 신용대출, 현금서비스, 카드론은 특히 조심해야 합니다.
상담 현장에서 권하는 순서
- 먼저 집의 권리관계와 보증 가능 여부를 확인한다
- 그다음 내 소득 기준 승인 가능액을 본다
- 은행별 실제 적용금리와 보증료를 합쳐 비교한다
- 계약서에 대출 불가 시 반환 특약을 넣는다
- 만기 연장과 중도상환 비용까지 계산한다
전세자금대출은 잘 쓰면 월세보다 주거비를 낮추는 좋은 도구입니다. 하지만 싸게 빌리는 것보다 더 중요한 건 돌려받을 보증금을 지키는 일입니다. 금리 0.1%를 아끼는 계산도 필요하지만, 계약 전 등기부 한 장을 더 보는 습관이 몇 천만 원짜리 손실을 막는 경우를 저는 여러 번 봤습니다. 전세대출은 은행 창구에서 시작되는 게 아니라 계약서를 쓰기 전 숫자를 맞춰보는 순간부터 이미 시작된다고 보는 게 맞습니다.
