대출받기 전 꼭 계산해야 할 5가지 숫자

얼마 전 상담실에서 연봉 5,800만 원인 40대 고객이 주택담보대출 4억 원을 생각하고 오셨습니다. 처음에는 “은행 앱에서 한도가 4억 넘게 보였다”고 하셨는데, 기존 신용대출과 자동차 할부를 넣어 다시 계산하니 실제 여유는 훨씬 줄었습니다. 대출은 금리만 낮다고 좋은 상품이 아닙니다. 한도, 상환 방식, 중도상환수수료, DSR, 생활비 여력까지 같이 봐야 손해가 적습니다.

1. 월 상환액부터 먼저 봐야 합니다

대출 상담에서 가장 많이 놓치는 숫자가 월 상환액입니다. 예를 들어 3억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 대략 152만 원 수준입니다. 같은 금리라도 20년으로 줄이면 약 190만 원대로 올라갑니다. 총이자는 줄지만 매달 버티는 힘이 필요합니다.

반대로 만기를 길게 잡으면 월 부담은 낮아지지만 총이자는 커집니다. 그래서 저는 고객에게 항상 “최대한 많이 빌릴 수 있느냐”보다 “소득이 흔들려도 6개월 버틸 수 있느냐”를 먼저 묻습니다. 맞벌이 가구라면 한 사람 소득만으로도 최소 생활비와 원리금 일부를 감당할 수 있는지 보는 게 현실적입니다.

• 월 원리금이 월 실수령액의 30% 이내면 비교적 안정적입니다.
• 40%를 넘으면 자동차 할부, 카드값, 보험료까지 합쳐 압박이 빨리 옵니다.
• 자영업자나 성과급 비중이 큰 직장인은 평균소득보다 낮은 달 기준으로 계산하는 편이 낫습니다.

2. DSR은 은행이 보는 상환능력의 핵심입니다

DSR은 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 원리금 비율입니다. 단순히 이번에 받는 대출만 보는 게 아니라 기존 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 함께 반영됩니다. 금융위원회와 금융감독원 안내 기준으로 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 시행되면서, 대출 한도를 계산할 때 실제 금리보다 높은 금리를 가정해 상환능력을 봅니다.

예를 들어 연소득 6,000만 원인 사람이 은행권 DSR 40% 기준을 적용받는다면 1년 원리금 상환 여력은 2,400만 원, 월로는 200만 원입니다. 그런데 기존 신용대출 때문에 이미 매달 45만 원을 갚고 있다면 새 대출에 쓸 수 있는 여력은 월 155만 원 정도로 줄어듭니다. 여기서 스트레스 금리까지 반영되면 앱에서 본 예상 한도보다 실제 승인 한도가 낮게 나오는 일이 흔합니다.

마이너스통장도 그냥 두면 한도를 갉아먹습니다

마이너스통장은 실제로 쓰지 않아도 한도 자체가 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 5,000만 원 한도의 마이너스통장을 비상금처럼 열어둔 고객이 있었는데, 주택담보대출 심사 전에 한도를 줄이고 나서야 원하는 수준에 가까운 승인을 받은 적이 있습니다. 당장 쓰지 않는 신용한도는 대출 신청 전 정돈하는 게 좋습니다.

3. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다

변동금리는 처음 금리가 낮아 보일 때가 많습니다. 그런데 금리가 1%포인트 오르면 3억 원 대출의 연 이자 부담은 단순 계산으로 300만 원 늘어납니다. 월로 나누면 25만 원입니다. 이 정도는 식비와 교육비, 보험료 몇 개를 흔드는 금액입니다.

고정금리는 처음 금리가 조금 높아도 계획을 세우기 쉽습니다. 특히 아이 교육비가 늘어나는 시기, 퇴직까지 남은 기간이 짧은 경우, 소득 변동성이 큰 경우에는 금리 예측보다 현금흐름 안정성이 더 중요합니다. 혼합형 금리는 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌기 때문에, 고정기간이 끝나는 시점의 잔액과 갈아타기 비용까지 같이 봐야 합니다.

• 3년 안에 상환하거나 이사 가능성이 크면 중도상환수수료를 먼저 봐야 합니다.
• 장기 보유 목적이면 월 상환액 변동 가능성을 더 크게 봐야 합니다.
• 금리 차이가 0.2~0.3%포인트라면 무조건 낮은 쪽보다 상환 안정성을 같이 따져야 합니다.

4. 중도상환수수료와 부대비용도 실제 금리입니다

고객들이 금리 0.1%포인트에는 예민한데, 중도상환수수료는 대충 넘기는 경우가 많습니다. 3억 원 대출에서 0.1%포인트 금리 차이는 1년에 30만 원입니다. 그런데 1년 뒤 1억 원을 먼저 갚으려 할 때 중도상환수수료율이 1.0%라면 비용이 100만 원입니다. 상황에 따라 금리 차이보다 수수료가 더 큽니다.

대출 실행 때는 인지세, 근저당 설정 관련 비용, 보증료, 감정평가 관련 비용도 확인해야 합니다. 전세대출은 보증기관에 따라 보증료가 달라지고, 신용대출은 우대금리를 받기 위해 급여이체, 카드 사용, 자동이체 같은 조건이 붙을 수 있습니다. 문제는 이 조건을 못 지키면 금리가 올라간다는 점입니다. 처음 금리보다 “우대금리 빠졌을 때 금리”를 같이 받아보는 게 실무적으로 더 정확합니다.

5. 대출은 한도보다 순서가 중요합니다

대출이 여러 개라면 어떤 것부터 줄일지 순서가 중요합니다. 보통은 금리가 높고 DSR에 부담을 크게 주는 대출부터 줄입니다. 카드론, 현금서비스, 저축은행 신용대출은 신용점수와 심사에 부담이 커서 가능한 한 먼저 정리하는 편이 좋습니다. 반면 금리가 낮고 상환기간이 긴 정책성 대출은 무리하게 빨리 갚는 것이 항상 유리하지는 않습니다.

예를 들어 여윳돈 1,000만 원이 있을 때 연 7% 신용대출을 줄이면 연 이자 70만 원을 아낍니다. 연 3.8% 주택담보대출을 줄이면 연 38만 원 절감입니다. 숫자만 보면 고금리 대출부터 줄이는 게 맞습니다. 다만 비상금이 0원이 될 정도로 갚아버리면 다음 달 병원비나 차량 수리비 때문에 다시 카드론을 쓰게 됩니다. 최소 3개월 생활비는 남겨두고 줄이는 편이 현장에서 더 안전했습니다.

은행 창구에서 꼭 물어볼 질문

• 우대금리를 하나도 못 받으면 최종 금리가 얼마인지 확인합니다.
• 중도상환수수료가 언제, 얼마나 줄어드는지 확인합니다.
• 기존 대출을 일부 상환하면 한도가 얼마나 늘어나는지 계산해 달라고 요청합니다.
• 금리 변동 주기와 다음 변동일을 확인합니다.
• 거치기간 종료 후 월 상환액이 얼마나 오르는지 숫자로 받아둡니다.

대출은 잘 쓰면 시간을 사는 도구지만, 잘못 쓰면 매달 선택지를 줄이는 고정비가 됩니다. 제가 현장에서 본 좋은 대출은 금리가 가장 낮은 대출이 아니라, 소득이 조금 흔들려도 생활이 무너지지 않는 대출이었습니다. 은행이 승인해 준 금액이 내게 맞는 금액은 아닐 수 있습니다. 승인 한도보다 내 통장에 남는 돈을 먼저 보는 습관이 오래 갑니다.