주택담보대출 받기 전 반드시 계산할 5가지 숫자

얼마 전 상담에서 7억 원 아파트를 사려는 부부가 오셨습니다. 두 분 합산 연소득은 7,000만 원, 보유 현금은 2억 원이 조금 넘었습니다. 처음엔 “LTV 70%면 4억9,000만 원까지 되는 것 아닌가요?”라고 물으셨습니다. 그런데 실제 은행 심사에서 더 먼저 막힌 건 담보가 아니라 소득, 즉 DSR이었습니다.

주택담보대출은 집값만 보고 계산하면 거의 틀립니다. 은행은 집값, 소득, 기존 대출, 금리 방식, 상환 기간을 동시에 봅니다. 특히 2026년 9월 초 기준으로는 금융위원회가 운영하는 스트레스 DSR 영향까지 같이 봐야 합니다. 실제 금리에 더 높은 심사 금리를 얹어 상환능력을 계산하기 때문입니다.

1. LTV보다 먼저 DSR을 계산해야 합니다

LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 5억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 담보 기준 한도는 3억5,000만 원입니다. 이 숫자만 보면 단순합니다. 그런데 은행 창구에서는 “담보는 되는데 소득에서 안 됩니다”라는 말이 자주 나옵니다.

DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 보통 40%, 제2금융권은 50% 기준으로 봅니다. 연소득 6,000만 원인 사람이 은행에서 심사를 받는다면 연간 원리금 상환액은 대략 2,400만 원, 월 200만 원 안쪽이어야 합니다. 여기에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 같은 기존 부채도 들어갑니다.

실무에서는 기존 신용대출 3,000만 원이 생각보다 크게 작용합니다. 금리가 높고 만기가 짧게 잡히면 DSR 계산상 연간 상환액이 커집니다. 그래서 주담대 한도를 늘리려면 새 상품을 찾기 전에 기존 부채 구조부터 봐야 하는 경우가 많습니다.

2. 금리 0.5%p 차이는 월 현금흐름을 바꿉니다

상담 현장에서 가장 많이 보는 실수는 금리를 작게 보는 겁니다. “0.3%p 정도면 큰 차이 없지 않나요?”라고 생각하기 쉬운데, 주택담보대출은 금액이 크고 기간이 깁니다.

예를 들어 4억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정해보겠습니다. 금리 연 4.2%라면 월 상환액은 대략 195만 원대입니다. 금리가 연 4.7%로 올라가면 월 상환액은 약 207만 원대로 늘어납니다. 매달 12만 원 안팎 차이지만 1년이면 140만 원이 넘고, 금리 차이가 오래 유지되면 체감 부담은 더 커집니다.

은행연합회 공시를 보면 은행별 주택담보대출 평균금리와 기준금리, 가산금리, 우대금리 구조를 확인할 수 있습니다. 여기서 중요한 건 최저금리 광고가 아니라 내가 실제로 받을 수 있는 적용금리입니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금 가입 같은 우대조건을 다 채워야 나오는 금리라면 유지 가능성을 같이 봐야 합니다.

3. 스트레스 DSR은 실제 이자가 아니라 심사용 숫자입니다

스트레스 DSR을 실제 납부 금리로 오해하는 분들이 있습니다. 아닙니다. 실제 이자가 바로 올라가는 제도는 아니고, 심사 때 금리 상승 가능성을 반영해 대출한도를 보수적으로 보는 장치입니다.

금융위원회 안내 기준으로 스트레스 DSR 3단계는 DSR 적용 대상 가계대출 전반에 적용됩니다. 신용대출은 잔액 1억 원 초과 때 적용되는 구조입니다. 주택담보대출은 변동형, 혼합형, 주기형에 따라 반영 방식이 달라질 수 있습니다. 그래서 같은 소득, 같은 집값이어도 변동금리냐 5년 고정 혼합형이냐에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.

숫자로 보면 차이가 분명합니다. 연소득 7,000만 원, 은행 DSR 40%라면 연간 원리금 한도는 2,800만 원, 월로는 약 233만 원입니다. 실제 금리 4.2%, 30년 기준이면 4억 원대 중후반까지 계산될 수 있지만, 심사에 스트레스 금리가 더해지면 가능 금액이 4억 원 안팎 또는 그보다 낮아질 수 있습니다. 수도권이나 규제지역 여부, 금리유형에 따라 결과가 달라집니다.

4. 대출 가능액과 살 수 있는 집값은 다릅니다

대출 한도 4억 원이 나온다고 4억 원을 다 쓰는 게 능사는 아닙니다. 집을 살 때는 취득세, 중개보수, 이사비, 인테리어, 등기 비용이 같이 나갑니다. 7억 원 주택을 산다면 부대비용만 수백만 원에서 1,000만 원 이상까지 열어둬야 합니다.

저는 상담할 때 대출 실행 후 통장에 최소 6개월치 생활비는 남기라고 말합니다. 맞벌이 부부라면 월 생활비와 대출 상환액을 합쳐 6개월치, 외벌이라면 9개월치까지 보는 편이 더 안정적입니다. 예를 들어 월 생활비 350만 원, 대출 상환액 200만 원인 가정이라면 6개월치만 잡아도 3,300만 원입니다. 이 돈까지 모두 계약금과 잔금에 넣으면 첫해부터 카드론을 쓰게 되는 경우가 생깁니다.

근데 은행에서는 이 부분을 길게 말해주기 어렵습니다. 은행은 대출 가능 여부를 심사하지만, 대출 이후의 생활 안정성까지 대신 책임지지는 않습니다. 그래서 본인이 더 보수적으로 계산해야 합니다.

5. 고정금리와 변동금리는 성향보다 기간으로 고릅니다

고정금리와 변동금리 선택도 단순히 “앞으로 금리가 내릴 것 같다”로 결정하면 위험합니다. 금리 전망은 전문가도 자주 틀립니다. 더 현실적인 기준은 내가 이 집과 대출을 얼마나 오래 가져갈지입니다.

3년 안에 갈아탈 가능성이 크다면 중도상환수수료와 대환 비용을 같이 봐야 합니다. 반대로 7년 이상 거주할 계획이고 소득 변동성이 크다면 초기 금리가 조금 높아도 혼합형이나 주기형이 마음 편할 수 있습니다. 특히 자영업자, 성과급 비중이 큰 직장인, 육아휴직 가능성이 있는 가정은 월 상환액 변동을 작게 만드는 쪽이 낫습니다.

• 3년 내 매도 가능성: 중도상환수수료와 대환 조건 확인
• 장기 거주 계획: 혼합형·주기형의 금리 안정성 검토
• 소득 변동이 큰 가정: 최대한도보다 월 상환액 방어 우선
• 기존 신용대출 보유: 주담대 신청 전 상환 또는 만기 조정 검토

제가 가족에게 주택담보대출을 권한다면 “은행이 빌려준다는 금액”보다 “소득이 흔들려도 버틸 수 있는 금액”을 먼저 보겠습니다. 집값이 오르면 대출을 많이 받은 사람이 유리해 보이지만, 금리와 소득이 동시에 흔들릴 때는 현금흐름을 남겨둔 사람이 오래 버팁니다. 주택담보대출은 승인받는 순간보다 갚아나가는 10년, 20년이 더 중요합니다.