전세보증보험 가입 전 따질 4가지 숫자
상담실에서 전세계약서를 볼 때 제가 먼저 확인하는 숫자는 보증료가 아닙니다. 집값과 보증금, 그리고 앞선 빚입니다. 전세보증보험에 가입할 생각이었는데 잔금까지 치른 뒤 한도가 부족하다는 말을 들으면 선택지가 크게 줄어듭니다. 계약 전에 계산해야 하는 이유입니다.
1. 집값의 90%에서 앞선 빚을 빼야 합니다
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증은 모두 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액을 보증한도 판단에 사용합니다. 선순위채권에는 먼저 설정된 근저당권이 들어가고, 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 문제가 됩니다.
가령 기관이 인정한 집값이 3억원이고 앞선 빚이 없다면 계산상 한도는 2억7000만원입니다. 전세보증금이 2억8000만원이면 1000만원 차이로 가입이 어려울 수 있습니다. 집주인이 부르는 시세가 3억원이라는 말만 믿어서는 안 됩니다. 보증기관이 적용하는 가격이 얼마인지 확인해야 합니다.
집값이 4억원이고 선순위 근저당권 설정액이 7000만원이라면 계산상 한도는 2억9000만원입니다. 보증금 3억원짜리 계약은 이 계산만으로도 걸립니다. 은행 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액 등 심사에 반영되는 금액을 확인해야 하는 대목입니다. 주택 유형별 추가 제한도 있으므로 산식에 들어맞는다고 발급이 확정되는 것은 아닙니다.
2. 보증금 상한과 신청 기한도 따로 봐야 합니다
HUG와 HF의 일반적인 반환보증은 보증금이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 합니다. 이 금액 안에 든다고 자동 가입되는 것은 아닙니다. 주택가격, 선순위 권리, 계약 형태와 주택 상태를 함께 심사합니다.
신청 시점도 놓치기 쉽습니다. HUG는 신규 계약에서 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청하도록 안내합니다. 갱신 계약도 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전이 원칙입니다. HF 일반전세지킴보증 역시 계약기간의 절반이 지나기 전 신청이 기본이며, 일부 취급 경로에는 별도 기한이 있습니다.
2년 계약이라면 ‘1년 안에 하면 되겠지’ 하고 미루기 쉽습니다. 그런데 서류 보완이나 권리관계 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다. 저는 계약 전 가입 가능 여부를 확인하고, 잔금·전입신고·확정일자를 챙긴 직후 신청 일정을 잡는 편을 권합니다. 특히 HF 일반전세지킴보증은 해당 금융기관의 HF 전세자금보증 이용 조건이 있으니 전세대출 없이 가입하려는 분은 먼저 대상 여부를 물어야 합니다.
3. 같은 보증금 3억원도 보증료가 달라집니다
보증료는 보증금만으로 정해지지 않습니다. 주택 유형과 빚의 비율, 우대 조건에 따라 달라집니다. 예를 들어 인정 주택가격 4억5000만원, 선순위채권 없음, 보증금 3억원인 아파트를 2년간 빌린다고 가정하겠습니다.
HUG 기준으로는 보증금 3억원을 주택가액 4억500만원으로 나눈 부채비율이 약 74.1%입니다. 현재 안내된 해당 구간의 아파트 요율 연 0.131%를 단순 적용하면 2년 보증료는 약 78만6000원입니다. 반면 HF는 이 사례의 주택가격 대비 보증금 비율이 약 66.7%여서 일반전세지킴보증 요율 연 0.04% 구간에 해당하고, 단순 계산액은 약 24만원입니다. 차이는 약 54만6000원입니다.
다만 이것만 보고 HF를 고르면 곤란합니다. HF 상품을 이용할 수 있는 대출 조건인지, 은행에서 취급하는지부터 확인해야 합니다. 할인 적용, 실제 계약일수, 최종 심사 결과에 따라서도 납부액은 달라집니다. 대출 보증료와 보증금 반환보증료를 같은 비용으로 착각하는 경우도 잦습니다. 은행에 견적을 받을 때 두 항목을 구분해 달라고 하면 비교가 한결 쉬워집니다.
4. 가입 뒤에도 돌려받는 절차를 알아둬야 합니다
전세보증보험은 계약 만료일에 보증금이 자동 입금되는 상품이 아닙니다. 임대인이 돌려주지 않으면 계약 종료와 미반환 사실을 확인하고 보증기관의 이행청구 절차를 밟아야 합니다. HUG와 HF의 안내에는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 반환받지 못한 경우가 보증사고 요건으로 제시됩니다. HF는 청구 과정에서 임차권등기명령 신청접수 등도 요구합니다.
이사를 서둘러야 하는 상황이라면 더욱 조심해야 합니다. 보증금을 못 받은 채 집을 비우기 전에는 전입과 점유에 따른 권리를 어떻게 유지할지 확인해야 합니다. 계약 만료가 다가오면 임대인에게 반환 의사를 분명히 전하고, 통지 내역과 계약서, 보증서, 입금 증빙을 보관하는 게 좋습니다.
제가 가족의 전셋집을 고른다면 보증료가 몇 만원 싼 집보다, 계약 전에 보증 가능액이 분명하고 선순위 권리가 단순한 집을 먼저 보겠습니다. 가입이 어렵다는 결과가 나오면 보험 없이 계약을 밀어붙이기보다 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾는 쪽이 돈을 지키는 선택에 가깝습니다.
