전세보증금대출 전에 따질 5가지 숫자
상담실에서 전세보증금대출을 묻는 분들은 대개 “보증금의 80%까지 나오나요?”라고 먼저 묻습니다. 그런데 계약금부터 보낸 뒤 은행에 와서 예상보다 한도가 적다는 말을 듣는 경우가 있습니다. 보증금 비율은 계산의 출발점일 뿐, 실제로 필요한 돈과 빌릴 수 있는 돈은 따로 계산해야 합니다.
1. 보증금의 80%가 내 대출한도는 아닙니다
보증금 3억 원인 집에서 80%를 계산하면 2억 4,000만 원입니다. 그렇다고 2억 4,000만 원이 승인된다는 뜻은 아닙니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증금 비율뿐 아니라 기존 전세대출 잔액과 상환능력 등을 함께 봅니다. 수도권·규제지역에는 한도 산정 때 추가 조정도 적용됩니다. 은행 심사 결과에 따라 대출 가능액은 다시 달라질 수 있습니다.
먼저 손에 쥔 현금을 적어보는 편이 정확합니다. 보증금 3억 원에 대출이 2억 원이라면 내 돈 1억 원이 필요합니다. 여기에 중개보수, 이사비, 이자 납부를 위한 여유자금도 남겨야 합니다. 계약금으로 현금을 모두 쓰면 잔금일에 한도가 조금만 줄어도 곤란해집니다.
2. 금리 0.5%포인트 차이는 1년에 100만 원입니다
대출 2억 원을 빌려 이자만 낸다고 가정해보겠습니다. 연 4.2%면 월 이자가 약 70만 원, 연 4.7%면 약 78만 3,000원입니다. 차이는 한 달 약 8만 3,000원, 1년 약 100만 원입니다. 이 수치는 비교를 위한 예시이며 실제 적용금리는 실행일과 개인 조건에 따라 달라집니다.
은행에서 제시한 낮은 금리가 어떤 조건을 채워야 나오는지도 확인해야 합니다. 급여이체나 카드 사용 실적을 유지해야 하는지, 조건을 놓치면 금리가 얼마나 올라가는지를 함께 적어두면 좋습니다. 변동금리라면 다음 금리 변경 시점도 중요합니다. 처음 몇 달의 이자만 보고 2년 치 부담을 판단하기는 어렵습니다.
보증료도 별도 비용입니다. 두 은행의 견적을 비교할 때는 금리와 보증료, 우대조건을 같은 대출액과 기간에 맞춰 놓아야 합니다. 월 이자가 조금 싼 상품이라도 우대조건을 유지하기 어렵다면 예상 절감액이 줄어듭니다.
3. 정책대출은 금리보다 자격과 한도를 먼저 봅니다
소득과 자산 요건이 맞는 무주택 세대주라면 주택도시기금의 버팀목전세자금을 먼저 확인할 만합니다. 주택도시기금 안내상 일반 버팀목의 금리는 연 2.5~3.5%, 대출한도는 수도권 1억 2,000만 원, 수도권 밖 8,000만 원 이내입니다. 부부합산 소득과 순자산 기준도 적용됩니다. 청년·신혼부부 등은 별도 상품의 조건을 확인해야 합니다.
예를 들어 필요한 대출이 2억 원이라면 일반 버팀목의 낮은 금리만 보고 자금계획을 세울 수는 없습니다. 한도 밖의 8,000만 원을 자기자금으로 채울 수 있는지, 다른 대출을 쓸 수 있는지부터 따져야 합니다. 자격이 맞더라도 대상 주택과 계약 조건, 은행 심사를 통과해야 실행됩니다.
4. 대출 보증과 보증금 반환 보증은 역할이 다릅니다
전세대출에 보증서가 붙었다는 설명을 들으면 내 보증금도 보호된다고 생각하기 쉽습니다. 전세자금대출 보증은 주로 은행이 대출금을 회수할 위험을 다루고, 전세보증금 반환 보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비합니다. 한국주택금융공사도 일반전세자금보증과 반환 보증인 전세지킴보증을 별도로 안내합니다.
주택도시보증공사의 전세금안심대출보증처럼 대출과 반환 보증을 함께 다루는 상품도 있습니다. 상품 이름보다 보증서에 적힌 보증 대상과 금액을 읽어야 합니다. 내 보증금 전액이 반환 보증 대상인지, 일부만 가입되는지에 따라 남는 위험이 다릅니다. 반환 보증을 신청할 계획이라면 계약할 집의 선순위 권리와 보증 가입 가능 여부를 계약금 지급 전에 확인하는 게 안전합니다.
5. 계약금과 잔금일 사이의 일정이 가장 비쌉니다
한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주를 대상으로 합니다. 보증금 3억 원이면 5%는 1,500만 원입니다. 그렇지만 계약금을 냈다는 사실만으로 대출 승인이 보장되지는 않습니다. 계약 전에 은행에 소득, 기존 대출, 주택 주소와 보증금 규모를 알려 예상 한도와 필요한 서류를 확인해야 하는 이유입니다.
계약서에는 대출 심사가 불승인될 때 계약금을 어떻게 처리할지 중개사와 임대인에게 미리 협의해 특약으로 명확히 남기는 편이 좋습니다. 특약 문구와 적용 범위는 당사자들이 합의해야 하므로, 단순히 ‘대출 불가 시 반환’이라고만 쓰고 안심해서는 곤란합니다. 잔금일까지 대출 실행에 필요한 시간이 충분한지도 은행에 확인해야 합니다.
전입신고와 확정일자, 등기사항 확인 역시 일정표에 넣어두어야 합니다. 보증기관마다 신청기한과 요구 서류가 다르고, 반환 보증은 집의 권리관계에 따라 가입이 거절될 수 있습니다. 제가 가족의 전셋집을 고른다면 금리가 가장 낮은 견적서보다 먼저 실제 승인 가능액, 준비할 현금, 보증금 반환 가능성을 한 장에 적어볼 겁니다. 그 숫자가 맞아야 비로소 감당할 수 있는 계약입니다.
