강남 집주인 대출 계약 전 따져볼 4가지 숫자
요즘 강남 아파트 매물을 보다 보면 ‘집주인 대출 가능’이라는 문구가 눈에 띕니다. 은행 상담을 오래 해온 제 눈에는 대출 가능액보다 만기일이 먼저 보입니다. 잔금을 빌려 집을 사는 날보다, 그 돈을 돌려줘야 하는 날이 더 어려울 수 있어서입니다.
여기서 집주인 대출은 세입자에게 보증금을 돌려주려고 집주인이 받는 대출이 아닙니다. 집을 파는 사람이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주고, 매수한 집에 근저당권을 설정하는 거래를 말합니다. 이름은 대출이지만 은행 상품이 아니라 당사자 간 금전거래입니다.
1. 매매가 30억 원이면 내 돈은 얼마가 필요한가
매매가 30억 원인 아파트를 가정해 보겠습니다. 금융위원회가 밝힌 주택가격별 구입 목적 주택담보대출 한도에 따르면, 수도권·규제지역의 시가 25억 원 초과 주택은 금융권 대출 상한이 2억 원입니다. 이 금액도 무조건 승인되는 한도가 아닙니다. 담보인정비율, 총부채원리금상환비율, 기존 부채와 은행 심사를 함께 통과해야 합니다.
은행에서 2억 원을 빌리고 매도인이 8억 원을 빌려준다면, 매수인은 매매대금으로만 20억 원을 마련해야 합니다. 취득세, 중개보수, 등기 비용, 이사비는 별도입니다. 매도인 대출 8억 원을 ‘내 돈 8억 원을 아낀다’고 받아들이면 계산이 틀어집니다. 지급 시점을 늦춘 빚 8억 원이 남는 구조입니다.
매도인 대출이 은행의 주택구입 목적 대출 한도를 늘려주는 것도 아닙니다. 은행 대출을 함께 쓸 생각이라면 계약금을 보내기 전에 은행에 매도인 근저당 설정 계획과 등기 순서를 알리고, 실제 취급이 가능한지 확인해야 합니다. 담보 순위가 달라지면 예상했던 은행 대출이 실행되지 않을 수 있습니다.
2. 8억 원의 이자는 매달 얼마인가
매도인에게 8억 원을 연 6%로 빌리고 매달 이자만 낸다면 월 이자는 400만 원입니다. 1년이면 4,800만 원, 2년이면 9,600만 원입니다. 같은 원금이라도 연 4%면 월 약 267만 원, 연 8%면 월 약 533만 원입니다. 금리 2%포인트 차이가 월 약 133만 원을 만듭니다.
이 숫자는 원금을 전혀 갚지 않은 단순 계산입니다. 계약서에는 이자 지급일뿐 아니라 중도상환 가능 여부와 수수료, 연체이자율, 만기 연장 조건을 적어야 합니다. ‘사정이 되면 연장해 준다’는 말은 만기일에 쓸 수 있는 자금이 아닙니다. 은행 금리와 비교할 때도 월 이자만 보지 말고 만기까지 낼 총이자와 그날 갚아야 할 원금을 같이 놓고 봐야 합니다.
3. 2년 뒤 원금 8억 원은 어디서 나오는가
매수 상담에서 제가 가장 길게 묻는 부분입니다. 2년 뒤 집값이 오르거나 은행 대출이 늘면 갚겠다는 계획은 확정된 상환 재원이 아닙니다. 당시의 규제, 소득, 담보가치, 선순위 채무에 따라 추가 대출이 막힐 수 있습니다. 집을 팔아 갚는 방법도 원하는 가격과 시점에 매수인이 나타나야 가능합니다.
가령 2년 동안 매달 200만 원씩 원금 상환용으로 모아도 4,800만 원입니다. 이자를 별도로 냈다면 만기에 남는 원금은 여전히 7억 5,200만 원입니다. 반대로 만기 전에 현금화할 금융자산 8억 원이 있고 매각 시점도 분명하다면 위험은 달라집니다. 같은 금리의 대출이라도 상환 재원의 확실성이 판단을 가릅니다.
서울의 토지거래허가 대상 주택이라면 자금 계획과 실제 거주 계획도 함께 맞춰야 합니다. 서울시 안내상 주거용 토지의 이용 의무기간은 원칙적으로 2년이며, 적용 대상과 예외는 해당 주택의 허가 조건에 따라 확인해야 합니다. 임대를 놓아 원금을 마련하겠다는 계획을 계약서에 쓰기 전에 이 조건부터 확인할 일입니다.
4. 근저당 9억 6천만 원은 빚 9억 6천만 원이라는 뜻인가
매도인이 8억 원을 빌려주면서 채권최고액을 원금의 120%인 9억 6천만 원으로 정할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 근저당으로 담보하는 범위의 상한입니다. 민법상 근저당에는 이자도 그 최고액 안에 포함됩니다. 등기부에 9억 6천만 원이 적혔다고 처음부터 그만큼 빌린 것은 아니라는 뜻입니다.
매수인에게는 등기 순서가 중요합니다. 매도인의 근저당이 먼저 설정되면 나중에 다른 은행에서 그 집을 담보로 빌리기 어려워질 수 있습니다. 매도인에게도 근저당만 잡으면 반드시 전액을 돌려받는 것은 아닙니다. 기존 선순위 권리와 세입자 보증금, 집값 하락을 따져야 합니다. 계약 전 최신 등기사항증명서와 임대차 현황을 확인하고, 잔금 지급·소유권 이전·근저당 설정이 어떤 순서로 진행되는지 문서로 맞춰야 합니다.
매도인에게 빌린 돈은 주택 취득 자금조달계획에도 실제 거래 내용대로 반영해야 합니다. 차용계약서, 이체 내역, 이자 지급 기록을 남기는 편이 안전합니다. 매매대금을 낮춰 신고하거나 차입금을 자기 자금처럼 적는 방식은 피해야 합니다. 국토교통부의 자금조달계획서에는 금융기관 대출 외 차입금을 적는 항목도 있습니다.
저라면 매도인 대출을 제안받았을 때 금리 협상보다 먼저 만기일 달력에 표시된 원금부터 계산하겠습니다. 그날 갚을 돈이 이미 마련돼 있거나 마련될 경로가 분명하다면 거래를 검토할 수 있습니다. 그 답이 집값 상승 하나라면, 마음에 드는 집이어도 매수 가격이나 시기를 다시 생각하는 쪽이 가족의 재무상태에는 더 낫습니다.
