무직자주택담보대출 확인할 4가지 숫자
퇴직 직후 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있느냐는 질문을 종종 받습니다. 집값이 충분하면 될 것 같지만, 상담에서는 담보가치보다 매달 갚을 돈을 어떤 소득으로 감당할지가 먼저 걸립니다. 무직자주택담보대출도 직업이 없다는 이유만으로 일괄 거절되는 것은 아닙니다. 다만 소득을 인정받지 못하면 집값이 높아도 한도가 아주 작아지거나 대출이 어려울 수 있습니다.
1. 소득으로 인정받을 수 있는 금액
현재 급여가 없어도 연금소득, 임대소득처럼 서류로 확인되는 수입이 있다면 심사 출발점이 달라집니다. 국민연금 납부액이나 건강보험료로 소득을 추정하는 방법도 있습니다. 신용카드 사용액을 참고하는 금융회사도 있지만, 카드로 연 3천만 원을 썼다고 연소득 3천만 원이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 자료의 종류와 인정 비율, 허용 여부가 상품마다 다릅니다.
퇴직자라면 퇴직 전 급여명세서만 들고 가기보다 현재 낼 수 있는 서류부터 확인하는 편이 낫습니다. 한국주택금융공사는 보금자리론에서 일정 요건을 갖춘 퇴직자의 최근 3개월 국민연금 또는 건강보험료 납부액으로 인정소득을 산정할 수 있다고 안내합니다. 다만 납부 내역과 가입 상태를 확인하며, 인정소득을 쓰는 경우 소득 합산과 담보인정비율에도 별도 제한이 있습니다. 시중은행 주택담보대출에 이 기준이 똑같이 적용된다고 생각하면 안 됩니다.
예를 들어 부부 중 한 명이 퇴직하고 다른 한 명에게 안정적인 급여가 있다면, 누구를 차주로 신청할지와 소득 합산이 가능한 상품인지부터 확인해야 합니다. 신청 방식에 따라 심사에 쓰이는 소득이 달라질 수 있어서입니다. 소득이 전혀 없는 상태라면 담보만 믿고 계약금을 치르는 결정은 조심스럽습니다.
2. 집값보다 먼저 막힐 수 있는 DSR
대출 한도는 담보인정비율인 LTV와 총부채원리금상환비율인 DSR을 함께 봅니다. LTV는 집값에 비해 얼마까지 빌릴 수 있는지, DSR은 연소득에 비해 모든 대출의 연간 원리금을 얼마나 갚는지 따집니다. 은행권의 일반적인 차주별 DSR 기준은 40%입니다. 인정 연소득이 3천만 원이라면 기존 대출까지 합친 연간 원리금 상환액이 대략 1천200만 원 이내여야 한다는 뜻입니다.
숫자로 보면 차이가 선명합니다. 다른 빚이 없고 인정 연소득이 3천만 원인 사람이 2억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등 방식으로 빌린다고 가정해 보겠습니다. 월 상환액은 약 101만 원, 연간 약 1천216만 원입니다. 이 계산만으로도 DSR 40%를 조금 넘습니다. 여기에 카드론이나 자동차 할부가 있으면 주택담보대출에 쓸 수 있는 상환 여력은 더 줄어듭니다.
더구나 변동금리 주택담보대출은 스트레스 DSR을 적용할 때 실제 약정금리보다 높은 계산금리로 한도를 심사합니다. 금융위원회가 안내한 수도권·규제지역의 스트레스 금리 하한 3.0%포인트를 위 사례에 단순히 더해 연 7.5%로 계산하면, 2억 원의 심사용 월 상환액은 약 140만 원입니다. 실제로 매달 내는 돈이 140만 원으로 바뀐다는 뜻은 아닙니다. 상품의 금리 유형과 적용 비율에 따라 심사 결과도 달라집니다.
3. 담보가치와 대출 목적에 붙는 제한
집값 5억 원에 LTV 40%가 적용된다면 담보 기준 한도는 2억 원입니다. 그러나 앞의 소득 조건에서는 DSR 때문에 2억 원을 다 빌리기 어려울 수 있습니다. 반대로 소득이 충분해도 LTV가 낮으면 담보 기준에서 막힙니다. 실제 한도는 이 두 계산에 기존 담보대출, 주택 보유 수, 지역, 대출 목적과 금융회사 심사를 더해 결정됩니다.
특히 집을 새로 사는 자금인지, 이미 가진 집을 담보로 생활비를 마련하는지 구분해야 합니다. 금융위원회가 안내한 수도권·규제지역의 주택가격별 6억·4억·2억 원 한도는 주택구입 목적 대출에 관한 규정입니다. 이를 모든 무직자주택담보대출에 그대로 대입하면 예상 자금 계획이 틀어집니다. 매매계약 전에는 담보 주택의 소재지와 가격, 자금 용도를 정확히 적어 사전 상담을 받아야 합니다.
4. 금리보다 먼저 비교할 상환 부담
한도가 나온 뒤에는 금리만 보지 말고 매달 낼 돈을 보셔야 합니다. 같은 1억5천만 원을 30년 원리금균등으로 빌리면 연 4.5%에서는 월 약 76만 원, 연 5.5%에서는 월 약 85만 원입니다. 금리 1%포인트 차이가 한 달에 약 9만 원, 1년이면 약 110만 원의 현금흐름 차이를 만듭니다. 여기에 중도상환수수료, 우대금리 유지 조건, 변동금리의 조정 주기까지 확인해야 비교가 끝납니다.
퇴직금을 생활비로 쓰는 중이라면 대출 승인액을 모두 받는 선택이 꼭 유리하지는 않습니다. 월 80만 원을 갚을 수 있다는 계산도 의료비나 관리비가 늘면 빠듯해집니다. 저는 상담할 때 필요한 금액과 갚을 수 있는 금액을 따로 적어 보자고 합니다. 부족한 돈이 일시적이라면 보유 예금의 만기, 지출 조정, 재취업 시점까지 함께 놓고 보는 편이 집을 담보로 서둘러 큰 빚을 지는 것보다 안전할 때가 많습니다.
