아파트전세대출 계약 전 따질 5가지 숫자
얼마 전 상담에서 전세보증금 4억원짜리 아파트를 계약하려는 분이 “80%까지 대출된다니 현금 8천만원이면 되겠죠”라고 물었습니다. 계산만 보면 맞습니다. 그런데 실제로는 보증기관의 한도, 소득과 기존 부채, 집의 권리관계, 은행 심사를 차례로 통과해야 합니다. 계약금까지 보낸 뒤 대출액이 줄어드는 상황을 피하려면, 광고에 적힌 ‘최대 80%’보다 내 조건에서 나오는 금액을 먼저 봐야 합니다.
1. 보증금의 80%가 내 대출 한도는 아닙니다
아파트전세대출은 보통 은행 대출에 보증기관의 보증이 붙습니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 임차보증금이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하인 계약을 대상으로 합니다. 보증금의 5% 이상을 지급해야 하고, 보증 한도는 보증금의 80%, 소득과 부채를 반영한 상환능력별 한도 등 여러 기준 중 작은 금액으로 정해집니다. 공사 안내상 보증과목별 한도는 최대 4억원이지만, 이것을 누구나 빌릴 수 있는 대출액으로 읽으면 곤란합니다. 은행 자체 심사에서도 금액이 달라질 수 있습니다.
가령 보증금 4억원의 80%는 3억2천만원입니다. 하지만 심사 결과 대출 가능액이 2억8천만원이라면 필요한 자기자금은 8천만원이 아니라 1억2천만원입니다. 여기에 중개보수와 이사비, 입주 직후 생활비도 남겨야 합니다. 제가 상담 때 먼저 묻는 숫자는 희망 대출액보다 잔금일에 실제로 낼 수 있는 현금입니다.
2. 금리 0.3%포인트 차이는 2년에 120만원입니다
금리는 월 납입액으로 바꿔 보면 판단하기 쉽습니다. 대출금 2억원을 만기일시상환 방식으로 빌린다고 가정해 보죠. 연 4.2%면 월 이자는 약 70만원, 연 4.5%면 약 75만원입니다. 월 5만원 차이가 2년이면 120만원입니다. 이 수치는 계산 예시이며 실제 적용 금리는 신청 시점과 개인 조건에 따라 달라집니다.
그런데 은행 창구에서 처음 듣는 금리가 최종 금리와 같지는 않을 수 있습니다. 급여 이체, 카드 사용, 자동이체 같은 우대 조건을 몇 개나 계속 유지할 수 있는지 확인해야 합니다. 0.3%포인트 우대를 받으려고 불필요한 카드 지출을 늘리면 이자 절감액보다 지출이 커질 수 있습니다. 변동금리라면 기준금리의 종류와 금리 변경 주기도 함께 적어 두는 편이 좋습니다. 같은 2억원 대출이라도 금리가 1%포인트 오르면 단순 계산으로 월 이자가 약 16만7천원 늘어납니다.
3. 정책대출은 금리보다 자격과 한도를 먼저 봅니다
무주택 세대주라면 주택도시기금의 버팀목전세자금부터 확인할 만합니다. 주택도시기금이 안내하는 일반 버팀목전세자금의 기본 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3억4천500만원 이하입니다. 안내 금리는 연 2.5~3.5%, 대출 한도는 수도권 1억2천만원, 그 밖의 지역 8천만원 이내입니다. 신청 시점의 세부 조건과 우대금리는 다시 확인해야 합니다.
앞의 4억원 아파트를 예로 들면, 정책대출 금리가 낮아도 일반 버팀목의 수도권 한도만큼 빌린다면 자기자금이 최소 2억8천만원 필요합니다. 현금이 부족한 가구에는 낮은 금리보다 충분한 대출 한도가 더 중요한 조건일 수 있습니다. 반대로 자기자금이 넉넉하다면 비싼 일반 전세대출을 크게 받기 전에 정책대출 자격을 검토할 가치가 있습니다. 청년·신혼부부 전용 상품은 조건과 한도가 따로 정해져 있으니 일반 버팀목 숫자를 그대로 적용하면 안 됩니다.
4. 대출 보증과 보증금 반환 보증은 역할이 다릅니다
이 부분을 혼동하는 분이 많습니다. 대출 보증은 세입자가 대출금을 갚지 못할 때 은행이 입을 손실과 관련된 장치입니다. 계약 종료 후 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 위험을 대비하려면 전세반환보증의 가입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사는 2026년 10월 30일 신청 건부터 ‘전세보증금반환보증’을 ‘전세반환보증’, 반환과 대출을 함께 다루는 상품을 ‘전세안심보증’으로 부릅니다. 이름이 비슷해도 내 보증금 반환이 보장되는 상품인지 확인해야 합니다.
반환 보증에도 집값과 선순위채권을 따지는 한도가 있습니다. 한국주택금융공사의 전세지킴보증은 원칙적으로 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액을 목적물별 보증 한도로 봅니다. 예를 들어 인정되는 주택가격이 4억원이고 선순위채권이 8천만원이면 계산상 한도는 2억8천만원입니다. 보증금이 3억원이라면 이 숫자만으로도 가입이 어려울 수 있습니다. 실제 심사에는 주택 유형과 다른 요건도 적용되므로, 계약 전 해당 주소로 보증 가능 여부를 확인하는 게 안전합니다.
5. 계약금 보내기 전 숫자와 날짜를 함께 맞춥니다
먼저 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등 선순위 권리를 확인합니다. 계약 상대가 등기상 소유자인지, 잔금일 전까지 권리관계가 어떻게 유지될지도 중요합니다. 그다음 은행에 아파트 주소, 보증금, 소득, 기존 대출을 알려 주고 예상 대출액과 실행 가능일을 확인합니다. 예상액은 승인액이 아니므로 부족한 금액을 메울 자금 계획까지 세워야 합니다.
계약서에는 대출이 불승인되거나 약정한 금액에 미달할 때 계약을 어떻게 처리할지 중개사와 임대인에게 협의해 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 단순히 ‘대출 불가 시 계약금 반환’이라고만 쓰면 어떤 사유와 금액을 뜻하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 잔금일, 대출 실행일, 입주일, 전입신고와 확정일자 처리 일정도 미리 맞추세요. 보증 신청에는 기한이 있고 상품마다 절차가 다릅니다.
제 가족이 계약한다면 금리표보다 먼저 세 가지를 확인하겠습니다. 실제 승인 가능한 대출액, 잔금일에 남는 현금, 그리고 보증금을 돌려받을 안전장치입니다. 이 숫자가 맞지 않는 집은 대출 금리가 조금 낮아도 부담스러운 집입니다.
