전세보증금대출 받을 때 손해 줄이는 5가지 계산법
얼마 전 상담에서 보증금 4억2천만 원짜리 전셋집을 계약하려던 30대 부부가 있었습니다. 두 분은 은행 앱에서 전세보증금대출 예상 한도가 3억3천만 원 정도 나온다고 보고 계약금을 넣으려 했는데, 등기부를 같이 보니 선순위 근저당이 1억1천만 원 잡혀 있었습니다. 이 경우 대출 한도보다 더 중요한 건 ‘나중에 보증금을 온전히 돌려받을 수 있느냐’입니다.
전세보증금대출은 단순히 금리가 낮은 상품을 고르는 일이 아닙니다. 보증기관, 집값 대비 보증금 비율, 내 소득, 기존 부채, 반환보증 가입 가능성까지 같이 봐야 합니다. 은행 창구에서는 대출 가능 여부를 먼저 말하지만, PB 현장에서 보면 실제 손해는 대출 실행 이후에 생기는 경우가 많았습니다.
1. 한도는 보증금의 80%가 아니라 세 가지 중 낮은 금액입니다
많은 분이 전세보증금대출을 “보증금의 80%까지”로 기억합니다. 틀린 말은 아니지만 현장에서는 이 문장만 믿으면 위험합니다. 실제 한도는 보통 보증금 기준 한도, 보증기관 한도, 내 상환능력 기준 한도 중 낮은 금액으로 정해집니다.
예를 들어 전세보증금이 4억 원이면 단순 계산상 80%는 3억2천만 원입니다. 그런데 연소득이 4천만 원이고 기존 신용대출 원리금 부담이 있으면 은행 내부 심사에서 2억5천만 원 안팎으로 줄어들 수 있습니다. 반대로 연소득이 높아도 보증기관 기준에서 막히면 80%가 그대로 나오지 않습니다.
한국주택금융공사의 일반 전세자금보증은 임차보증금 기준이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하로 운영되고, 보증한도도 상품별 상한이 있습니다. 보증기관별로 HUG, HF, SGI의 심사 방식이 다르기 때문에 같은 사람, 같은 집이라도 은행이 어떤 보증서를 붙이느냐에 따라 결과가 달라집니다.
- HF는 소득과 기존 부채를 비교적 많이 봅니다.
- HUG는 주택 가격과 보증금 구조의 영향을 크게 받습니다.
- SGI는 고액 전세에서 대안이 되지만 보증료와 심사 기준을 따로 봐야 합니다.
2. 금리 0.3% 차이보다 보증료와 중도상환 조건을 같이 봐야 합니다
전세보증금대출 3억 원을 받는다고 가정해보겠습니다. 금리 4.2%와 4.5%의 차이는 연 90만 원, 월 7만5천 원입니다. 당연히 작은 돈은 아닙니다. 그런데 실제 부담은 대출금리만으로 끝나지 않습니다.
보증료가 연 0.1%만 붙어도 3억 원 기준 연 30만 원입니다. 여기에 인지세, 질권 설정 관련 비용, 중도상환수수료 조건까지 더하면 처음 봤던 금리 순위가 뒤집히는 경우가 있습니다. 특히 1년 안에 이사 가능성이 있는 분은 중도상환수수료를 꼭 봐야 합니다.
상담 현장에서 가장 아까운 경우는 2년 거주가 불확실한데도 금리만 보고 2년 고정 조건을 선택하는 사례였습니다. 8개월 뒤 직장 이전으로 이사를 가게 되면, 월 이자 몇만 원 아끼려다 수수료에서 더 크게 나갈 수 있습니다. 전세대출은 ‘가장 낮은 금리’보다 ‘내 거주 계획과 맞는 비용 구조’가 더 중요합니다.
3. 전세가율 90% 근처 집은 대출보다 반환보증부터 봐야 합니다
집값이 5억 원인데 전세보증금이 4억6천만 원이면 전세가율이 92%입니다. 이런 집은 대출이 나온다고 해서 안전한 집이라고 보기는 어렵습니다. 보증기관은 보통 주택가격의 일정 비율에서 선순위채권을 뺀 금액을 기준으로 반환보증 가능 여부를 봅니다.
예를 들어 주택가격 5억 원에 90%를 적용하면 4억5천만 원입니다. 여기에 선순위 근저당 5천만 원이 있으면 보증 여력은 4억 원으로 줄어듭니다. 그런데 내 전세보증금이 4억3천만 원이라면 대출 실행과 별개로 반환보증 가입이 어려울 수 있습니다.
은행에서는 대출 실행 가능 여부를 먼저 확인합니다. 하지만 세입자 입장에서는 반환보증 가입 가능 여부가 더 앞에 있어야 합니다. 전세보증금대출을 2억 원만 받더라도 내 실제 보증금 전체가 위험에 노출되기 때문입니다.
계약 전 숫자로 봐야 할 4가지
- 매매 시세 대비 전세보증금 비율이 80%를 넘는지
- 등기부상 근저당, 가압류, 신탁 등 제한 사항이 있는지
- 선순위 보증금이 있는 다가구주택인지
- 반환보증이 보증금 전액 기준으로 가능한지
4. 소득이 애매하면 정책대출과 은행대출을 같이 비교해야 합니다
연소득이 낮거나 청년, 신혼부부, 다자녀 조건에 해당한다면 일반 은행 전세보증금대출만 볼 필요가 없습니다. 주택도시기금의 버팀목 계열 상품이나 한국주택금융공사의 특례보증은 일반 대출보다 금리 부담이 낮거나 보증한도 산정이 유리한 경우가 있습니다.
다만 정책대출은 조건이 촘촘합니다. 부부합산소득, 순자산, 무주택 여부, 전용면적, 임차보증금 상한이 맞아야 합니다. “나는 청년이니까 무조건 가능하겠지”라고 생각했다가 보증금 기준이나 소득 기준에서 탈락하는 경우도 많습니다.
예를 들어 보증금 2억5천만 원, 필요 대출 1억8천만 원인 청년이라면 정책대출 금리가 일반 은행 금리보다 1%포인트 이상 낮을 수 있습니다. 1억8천만 원에서 금리 1%포인트 차이는 연 180만 원, 월 15만 원입니다. 2년이면 360만 원입니다. 이 정도면 이사비 일부가 나오는 금액입니다.
5. 계약금 넣기 전 은행에 물어볼 질문은 따로 있습니다
전세보증금대출 상담을 받을 때 “저 얼마까지 나와요?”만 물으면 부족합니다. 은행원도 입력된 조건 안에서 답을 줄 수밖에 없습니다. 계약서 작성 전이라면 주소, 보증금, 계약 예정일, 입주 예정일, 임대인 정보, 등기부등본을 들고 가서 더 구체적으로 물어봐야 합니다.
- 이 집으로 반환보증까지 같이 가능한지
- HF, HUG, SGI 중 어느 보증기관으로 심사하는지
- 내 기존 신용대출이 한도에 얼마나 영향을 주는지
- 금리 우대 조건이 대출 기간 내내 유지되는지
- 중도상환수수료가 언제까지, 몇 퍼센트로 붙는지
- 잔금일에 임대인 계좌로 바로 송금되는 구조인지
특히 금리 우대 조건은 꼼꼼히 봐야 합니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 적금 가입이 붙는 경우가 있는데, 실제로 유지하지 못하면 0.2~0.5%포인트가 다시 올라갈 수 있습니다. 카드 실적을 맞추려고 불필요한 소비를 하면 금리 우대의 의미가 줄어듭니다.
제가 가족에게 전세보증금대출을 권한다면 순서는 분명합니다. 첫째, 집의 위험도를 먼저 본다. 둘째, 반환보증 가입 가능성을 확인한다. 셋째, 그다음에 대출 한도와 금리를 비교한다. 대출은 잘 받는 것도 중요하지만, 2년 뒤 보증금을 무사히 돌려받는 쪽이 더 큽니다. 숫자는 차분하게 보면 답을 꽤 솔직하게 보여줍니다.
