전세금반환보증보험 가입 전 따질 4가지 숫자
얼마 전 상담에서 보증금 3억 원짜리 전세계약서를 보던 분이 “전세금반환보증보험만 들면 괜찮겠죠?”라고 물었습니다. 계약서보다 먼저 확인한 건 집값과 등기부의 근저당이었습니다. 보험이라는 이름으로 많이 부르지만, 정확히는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 정해진 요건에 따라 지급하는 반환보증입니다. 가입 가능 여부부터 숫자로 확인해야 합니다.
1. 집값의 90%에서 선순위 채권을 빼세요
주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 반환보증은 기본적으로 기관이 인정한 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액을 한도로 봅니다. 여기서 집값은 집주인이 부르는 매매 희망가가 아닙니다. 보증기관이 정한 순서에 따라 시세나 공시가격 등을 적용한 금액입니다.
예를 들어 인정 주택가격이 4억 원이고 앞선 근저당권 설정액이 8천만 원이라면 계산상 한도는 4억 원×90%−8천만 원, 즉 2억 8천만 원입니다. 전세보증금이 3억 원이면 2천만 원이 모자랍니다. 전세금을 2억 8천만 원 이하로 낮추거나 선순위 채권을 줄여야 하는 구조입니다. 단순 계산을 통과해도 다른 심사 요건은 따로 확인해야 합니다.
등기부에서는 대출 잔액만 듣고 판단하면 곤란합니다. 심사에 반영되는 근저당권 설정액을 봐야 합니다. 다가구주택은 다른 세입자의 앞선 보증금까지 영향을 줄 수 있어 계산이 더 복잡합니다. 계약금을 보내기 전 등기부와 보증기관의 예상 한도를 함께 확인하는 이유입니다.
2. 보증금 상한과 신청 날짜를 따로 보세요
두 기관의 일반적인 반환보증은 보증금 상한이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원입니다. 상한 이하라고 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 앞서 본 집값과 선순위 채권 조건도 맞아야 합니다.
신청 시점도 놓치기 쉽습니다. 주택도시보증공사는 신규 계약의 경우 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청하도록 안내합니다. 한국주택금융공사의 일반전세지킴보증도 원칙적으로 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다. 2년 계약이라면 ‘나중에 필요하면 가입하지’ 하고 1년을 넘기는 순간 선택지가 좁아질 수 있습니다.
전입신고와 확정일자도 챙겨야 합니다. 특히 한국주택금융공사는 주택 점유, 전입신고, 확정일자를 통한 대항력과 우선변제권을 가입 요건으로 안내합니다. 잔금일에 이사와 전입신고를 처리하고, 신청 기한은 달력에 따로 표시해 두는 편이 안전합니다.
3. 보증료는 같은 3억 원도 달라집니다
보증료는 보증금액에 요율과 보증기간을 곱해 계산합니다. 집값 5억 원, 선순위 채권이 없는 아파트에 보증금 3억 원으로 2년 계약을 맺었다고 가정해 보겠습니다. 부채비율은 60%입니다. 주택도시보증공사의 해당 구간 요율은 연 0.107%여서, 2년을 단순 계산하면 약 64만 2천 원입니다. 할인과 실제 계약일수에 따라 납부액은 달라집니다.
같은 조건에서 한국주택금융공사 일반전세지킴보증의 부채비율 70% 이하 요율은 연 0.04%입니다. 2년 단순 계산액은 약 24만 원입니다. 차이는 약 40만 2천 원입니다. 다만 이 상품은 해당 기관의 전세자금보증을 이용 중이거나 그 보증과 함께 신청하는 등 자격 조건이 있습니다. 요율만 보고 누구나 더 싼 쪽을 선택할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 대출을 받는다면 취급은행에 반환보증까지 가능한지 한 번에 묻는 게 빠릅니다.
4. 가입 후에도 이사 순서를 지켜야 합니다
보증서를 받았다고 계약 만료일에 돈이 자동 입금되는 건 아닙니다. 한국주택금융공사의 일반전세지킴보증은 계약이 끝난 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못하는 등의 사고 요건과 청구 절차를 안내합니다. 임차권등기명령 신청 접수 등 필요한 절차도 있습니다. 실제 지급은 집을 비우고 점유를 넘기는 시점과 연결됩니다.
그래서 집주인이 보증금을 주지 않은 상태에서 먼저 전출하거나 짐을 빼는 일은 신중해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 유지하는 문제가 걸려 있습니다. 만기가 다가오면 계약 종료 의사를 남기고, 반환이 지연되면 가입한 기관에 필요한 서류와 이사 순서를 확인해야 합니다.
제 가족이 전셋집을 구한다면 보증료부터 비교하지는 않겠습니다. 인정 집값, 선순위 채권, 신청 기한을 계약 전에 확인하겠습니다. 그 숫자가 빠듯한 집이라면 보증 가입 가능 여부와 별개로 전세금을 낮추거나 다른 집을 찾는 쪽이 마음 편합니다.
