주택담보대출 계약 전 확인할 4가지 숫자
얼마 전 상담에서 집값의 70%까지 빌릴 수 있는 줄 알았는데, 막상 은행에서는 그보다 적은 금액을 안내받았다는 이야기를 들었습니다. 주택담보대출은 집값만 보고 한도를 계산하면 이런 일이 생깁니다. 담보가치, 소득, 기존 빚, 주택이 있는 지역을 함께 봐야 실제 필요한 돈을 맞출 수 있습니다.
1. 집값보다 먼저 확인할 것은 실제 대출한도
LTV는 주택가격 대비 대출 비율입니다. 금융위원회가 안내한 일반적인 기준은 규제지역 40%, 비규제지역 70%입니다. 예를 들어 6억 원짜리 집이라면 단순 계산상 각각 2억 4,000만 원과 4억 2,000만 원입니다. 하지만 이 숫자가 곧 승인금액은 아닙니다. 주택 보유 수와 대출 목적에 따른 제한이 있고, 은행이 인정하는 담보가치도 매매가격과 다를 수 있습니다.
DSR은 소득에 비해 한 해 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 얼마나 되는지를 보는 비율입니다. 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 적용되는 일반 기준은 은행권 40%, 비은행권 50%입니다. 연소득 6,000만 원인 사람이 은행권 기준 40%를 적용받는다면 연간 원리금 한도는 2,400만 원입니다. 기존 대출의 연간 원리금이 600만 원이면 새 대출에 쓸 수 있는 여력은 계산상 1,800만 원, 월 150만 원 수준으로 줄어듭니다.
여기에 스트레스 DSR도 반영됩니다. 미래 금리 상승 위험을 가정해 심사용 금리를 높이는 방식이라 대출 가능액이 더 작아질 수 있습니다. 심사에 더해진 금리가 실제로 내는 이자라는 뜻은 아닙니다. 같은 소득과 집값이어도 기존 신용대출, 금리 유형, 지역에 따라 한도가 달라지는 이유입니다. 매매계약 전에는 희망 금액을 말하는 데서 그치지 말고, 기존 대출을 포함한 예상 승인금액을 은행에 확인하는 편이 안전합니다.
2. 금리 0.5%포인트 차이가 만드는 월 9만 원
금리표의 작은 차이는 대출기간을 곱하면 커집니다. 3억 원을 30년 동안 원리금균등 방식으로 갚는다고 가정하면 연 4.0%의 월 상환액은 약 143만 원, 연 4.5%는 약 152만 원입니다. 매달 약 8만 8,000원 차이이고, 금리가 30년간 그대로 유지된다면 총이자는 약 3,160만 원 벌어집니다. 실제 변동금리 대출의 총이자는 이후 금리 변화에 따라 달라집니다.
그런데 창구에서 제시받은 최저금리만 비교하면 놓치는 부분이 있습니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체 같은 우대조건을 모두 채워야 나오는 금리일 수 있어서입니다. 연 4.0%라는 안내를 받았다면 우대조건을 빼고 내가 실제로 적용받을 금리가 얼마인지 확인해야 합니다. 조건을 유지하지 못하면 금리가 언제, 얼마나 올라가는지도 함께 봐야 합니다.
변동금리와 일정 기간 금리가 고정되는 혼합형을 고를 때도 최초 금리만 보기는 어렵습니다. 변동형이 당장 0.2%포인트 낮더라도 상환 여력이 빠듯하면 금리 상승에 따른 월 납입액 변화를 견디기 힘듭니다. 반대로 조기 상환 계획이 뚜렷하고 현금 여유가 있다면 금리와 비용을 함께 계산해 선택할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 예상 보유기간과 가계의 여유자금에 달려 있습니다.
3. 월 납입액이 낮아 보일 때 확인할 상환방식
같은 3억 원, 연 4.0%, 30년 대출이라도 상환방식에 따라 첫 달 부담이 다릅니다. 원리금균등은 매달 약 143만 원을 냅니다. 원금균등은 첫 달에 원금 약 83만 원과 이자 100만 원을 합쳐 약 183만 원을 내고, 이후 납입액이 점차 줄어듭니다. 원금균등의 초기 부담이 더 큰 대신 원금을 빨리 줄여 총이자를 아낄 수 있습니다.
거치기간을 두면 초반에는 이자만 내므로 월 납입액이 작아 보입니다. 3억 원에 연 4.0%라면 이자만 내는 동안 월 100만 원입니다. 문제는 거치기간이 끝난 뒤입니다. 남은 기간에 원금까지 나눠 갚아야 하므로 월 부담이 뛰어오릅니다. 육아휴직이나 이직처럼 소득이 일시적으로 줄어드는 사정이 있다면 유용할 수 있지만, 소득 회복 계획이 불확실한 가계에는 위험할 수 있습니다.
은행에 견적을 요청할 때는 첫 달 납입액뿐 아니라 3년 뒤와 5년 뒤의 납입액, 전체 예상이자를 같은 조건으로 비교하는 게 좋습니다. 대출기간을 길게 잡아 월 부담을 낮추는 선택에도 총이자 증가가 따릅니다.
4. 갈아타기 전에 이자 절감액과 비용을 나란히 계산
금리가 내려가면 기존 대출을 바꾸고 싶어집니다. 예를 들어 남은 원금이 3억 원이고 새 금리가 0.5%포인트 낮다면, 잔액이 그대로라는 단순 계산에서 첫해 이자 차이는 약 150만 원입니다. 실제 절감액은 매달 원금을 갚으면서 줄어듭니다. 기존 대출의 중도상환수수료와 새 대출에 드는 비용까지 빼야 갈아타기의 실익이 보입니다.
또 한도와 금리는 대환 심사 시점의 소득, 담보가치, 대출규정을 다시 적용받을 수 있습니다. 현재 대출이 있다고 해서 같은 금액으로 새 대출이 자동 승인되는 것은 아닙니다. 특히 이사 일정이 정해져 있다면 잔금일에 자금이 맞춰 들어오는지 먼저 확인해야 합니다. 금리가 조금 낮아도 실행일이 어긋나면 그 혜택은 의미가 작아집니다.
저라면 집을 고르기 전에 먼저 월 상환액의 상한을 정하겠습니다. 은행이 빌려줄 수 있는 최대 금액과 우리 집이 매달 무리 없이 갚을 수 있는 금액은 다르기 때문입니다. 예상 승인금액, 우대조건을 반영한 실제 금리, 상환방식별 월 납입액, 중도상환 비용까지 숫자로 적어 보면 주택담보대출 선택이 훨씬 선명해집니다.
