전세자금대출 계약 전 확인할 4가지 숫자
상담할 때 전세자금대출을 보증금의 80%까지 받을 수 있다는 말만 듣고 계약금을 보내는 분을 종종 봅니다. 그런데 80%는 대출이 확정된 금액이 아닙니다. 소득과 기존 부채, 집의 권리관계, 은행 심사를 거치면 실제 한도는 달라집니다. 계약서에 서명하기 전에는 금리보다 먼저 ‘잔금일에 얼마가 나오는가’를 확인해야 합니다.
1. 보증금의 80%와 실제 대출한도는 다릅니다
보증금 2억 원인 집이라면 80%는 1억 6천만 원입니다. 그렇다고 내 돈 4천만 원만 있으면 된다고 계산하면 위험합니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증금 기준 한도 외에도 소득과 기존 부채를 반영한 상환능력별 한도를 따집니다. 보증을 받을 수 있어도 은행 심사에서 대출금이 줄거나 승인이 나지 않을 수 있습니다.
예를 들어 1억 6천만 원을 예상하고 계약했는데 최종 대출이 1억 3천만 원이라면, 잔금일에 3천만 원을 추가로 마련해야 합니다. 계약금 5%인 1천만 원을 이미 지급했다면 더 난감해집니다. 저는 이런 경우 계약 전에 은행에 소득자료와 매물의 등기사항전부증명서를 보여주고 예상 한도를 확인하도록 권합니다. 예상 금액은 확약이 아니므로, 계약서에는 대출이 불가능할 때의 계약금 반환 조건도 중개사와 임대인을 통해 구체적으로 협의하는 편이 안전합니다.
2. 정책대출은 금리와 자격을 함께 계산합니다
2026년 10월 기준 주택도시기금이 안내하는 일반 버팀목전세자금의 금리는 연 2.5~3.5%, 한도는 수도권 1억 2천만 원·수도권 외 8천만 원 이내입니다. 청년전용 버팀목은 연 2.2~3.3%, 최대 1억 5천만 원이면서 보증금의 80% 이내입니다. 상품마다 소득·순자산·무주택·나이 요건이 다르고, 대상 주택 조건도 확인해야 합니다.
숫자로 보면 차이가 분명합니다. 1억 원을 빌릴 때 연 2.5%라면 월 이자는 약 20만 8천 원, 연 4.5%라면 월 37만 5천 원입니다. 연간 차이는 200만 원입니다. 다만 정책대출 한도가 부족해 별도 자금이 필요하다면 전체 비용을 다시 계산해야 합니다. 낮은 금리 하나만 보고 잔금 계획을 세울 수는 없습니다.
신혼부부전용 전세자금은 수도권 최대 2억 5천만 원, 수도권 외 최대 1억 6천만 원으로 일반 버팀목보다 한도가 큽니다. 최근에는 부부 합산 소득이 기존 기준을 넘더라도 신청인 한 사람의 소득이 일정 기준 이하이면 신청 가능한 경우가 생겼습니다. 이런 경우에도 순자산은 부부 합산으로 심사하고 금리 역시 부부 합산 소득을 기준으로 정합니다. 자격 경계에 있다면 주택도시기금과 취급은행에서 현재 조건을 다시 확인해야 합니다.
3. 금리 0.2%포인트보다 보증금 회수가 더 클 수 있습니다
전세자금대출 보증과 전세보증금반환보증은 역할이 다릅니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 은행이 대출할 때 필요한 보증입니다. 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비하려면 반환보증 가입 가능 여부를 별도로 살펴야 합니다. 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증처럼 두 기능을 함께 다루는 상품도 있지만, 집과 계약이 보증 요건에 맞아야 합니다.
예를 들어 1억 5천만 원 대출에서 금리 0.2%포인트 차이는 연 30만 원입니다. 반면 보증금 2억 원을 돌려받지 못하면 자금 계획 전체가 흔들립니다. 마음에 드는 집이라도 등기부의 근저당, 선순위 보증금, 주택가격을 먼저 확인할 이유입니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금까지 함께 살펴야 하므로 ‘등기부가 깨끗하다’는 설명만으로 판단하기 어렵습니다.
4. 월 이자에 보증료와 만기 비용을 더합니다
은행 두 곳의 전세자금대출을 비교할 때는 같은 대출금과 기간으로 맞춰 봐야 합니다. 1억 5천만 원을 2년간 빌린다고 가정하면 금리 4.0%의 단순 이자는 1천200만 원, 4.2%는 1천260만 원입니다. 차이는 60만 원입니다. 여기에 실제 보증료, 우대금리 유지 조건, 중도상환수수료, 만기 연장 시 금리 재산정 가능성을 더해야 제대로 비교할 수 있습니다. 단순 이자 계산은 금리가 2년 내내 같고 원금을 중간에 갚지 않는다는 가정입니다.
- 잔금일에 필요한 현금: 보증금에서 실제 승인 대출액을 뺀 금액
- 매달 감당할 금액: 대출금 × 적용금리 ÷ 12와 별도 주거비
- 계약 종료 때 확인할 것: 반환보증 가입 여부와 대출 만기·연장 조건
전세자금대출은 싼 금리를 찾는 일에서 끝나지 않습니다. 계약금을 보내기 전에 대출 가능 금액, 부족한 현금, 보증금 회수 가능성을 같은 종이에 적어보면 집을 보는 기준도 달라집니다. 제가 가족의 전셋집을 고를 때도 가장 먼저 확인할 숫자는 그 세 가지입니다.
