전세자금대출 계약 전 확인할 5가지 숫자
상담할 때 전세자금대출을 2억원까지 받을 수 있다는 말만 듣고 계약금을 보냈다는 분을 종종 만납니다. 그런데 잔금일이 다가와 다시 계산하면 예상보다 한도가 줄어드는 경우가 있습니다. 전셋집의 조건, 기존 대출, 보증기관 심사가 함께 작용하기 때문입니다. 계약서에 서명하기 전에는 금리보다 먼저 확인할 숫자가 있습니다.
1. 보증금의 80%는 승인 금액이 아닙니다
보증금 3억원에 80%를 곱하면 2억4000만원입니다. 이 숫자를 대출 확정액으로 생각하면 위험합니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증금에 따른 한도, 기존 보증 이용액, 소득과 부채를 반영한 상환능력별 한도 등을 비교해 적용합니다. 보증 요건을 충족해도 은행 심사 결과에 따라 대출 가능 여부와 금액이 달라집니다.
가령 필요한 대출이 2억4000만원인데 실제 승인액이 2억원이라면, 잔금일에 4000만원을 더 마련해야 합니다. 계약금까지 낸 뒤 이 차이를 알면 선택지가 좁아집니다. 계약 전 은행에 예상 한도를 확인할 때는 보증금, 주소, 소득 증빙, 기존 대출 내역을 함께 제시해야 합니다. 구두로 들은 최대 한도와 최종 승인액은 같은 숫자가 아닙니다.
2. 금리 차이는 2년 비용으로 바꿔 봅니다
대출금 2억원에 연 3.5%를 적용하면 단순 계산한 월 이자는 약 58만3000원입니다. 연 4.0%라면 약 66만7000원입니다. 차이는 한 달 약 8만3000원, 2년이면 약 200만원입니다. 실제 납부액은 대출 실행일, 이자 계산 방식, 금리 변동에 따라 달라지지만 비교 기준으로는 충분합니다.
여기에 보증료와 금리 우대 조건을 넣어야 합니다. 급여 이체나 카드 사용 실적을 채워야 낮은 금리가 유지되는 상품이라면, 내가 그 조건을 2년 내내 충족할 수 있는지 따져야 합니다. 우대금리 0.2%포인트는 대출금 2억원 기준 연간 약 40만원입니다. 우대를 놓쳤을 때의 금리와 보증료를 포함한 예상 지출액을 은행별로 받아 비교하는 편이 정확합니다.
3. 정책대출은 소득·자산·집 조건을 함께 봅니다
주택도시기금의 일반 버팀목전세자금은 안내 기준상 부부합산 연소득 5000만원 이하, 순자산가액 3억4500만원 이하인 무주택 세대주가 기본 대상입니다. 안내된 대출 한도는 수도권 1억2000만원, 수도권 밖 8000만원 이내입니다. 실제 가능액은 임차보증금과 가구 조건 등 세부 기준에 따라 달라집니다.
예를 들어 수도권 보증금 3억원에 대출 2억원이 필요한 가구라면, 일반 버팀목의 호당 한도만으로는 필요한 금액을 채우기 어렵습니다. 청년·신혼부부 전용 상품은 자격과 한도가 다르므로 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다. 낮은 금리만 보고 이사할 집을 정했다가 부족한 금액을 고금리 신용대출로 메우면 애초에 기대한 절감액이 사라질 수 있습니다.
4. 대출 보증과 보증금 반환 보증은 역할이 다릅니다
전세자금대출에 붙는 보증은 은행의 대출 실행을 돕는 장치입니다. 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 반환 보증과는 목적이 다릅니다. 한국주택금융공사 보증으로 대출받았다는 사실만으로 내 보증금 전액의 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 2026년 10월 30일 신청 건부터 관련 상품 이름을 전세반환보증, 전세대출보증, 전세안심보증으로 바꿨습니다. 전세안심보증은 대출과 반환 보증을 함께 다루지만, 가입 가능 여부는 집의 권리관계와 보증 한도 등을 심사해 결정합니다. 계약 전 등기사항증명서의 근저당권과 압류 여부를 보고, 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 확인해야 합니다.
숫자로 보면 더 분명합니다. 주택가격이 3억원이고 선순위 채권이 5000만원인 집은, 주택도시보증공사의 전세반환보증 한도 계산식에 대입하면 3억원의 90%인 2억7000만원에서 5000만원을 뺀 2억2000만원이 됩니다. 보증금이 2억5000만원이라면 이 계산상 한도에 들어오지 않습니다. 주택가격 인정 방식과 다른 심사 요건도 따로 확인해야 하지만, 적어도 보증금만 보고 안전성을 판단해서는 안 된다는 뜻입니다.
5. 계약금과 잔금일 사이의 빈틈을 막아야 합니다
한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주를 기본 대상으로 안내합니다. 보증금 3억원이면 계약금 1500만원입니다. 이미 낸 돈이 있는 만큼, 계약서에는 대출이나 보증 심사 결과를 고려한 특약을 공인중개사와 상의해 넣는 것이 좋습니다. 문구는 집과 거래 조건에 맞춰 구체적으로 작성해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
잔금일도 여유 있게 잡아야 합니다. 계약서, 확정일자, 소득 서류를 준비하고 은행 심사와 보증 심사에 필요한 시간을 확보해야 하기 때문입니다. 주택도시보증공사의 전세반환보증은 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청하는 것이 원칙입니다. 최근 도입된 사전한도심사는 이사 전에 주택가격 등을 확인하는 절차이지만, 이사 후 확인을 거쳐 보증서가 발급됩니다. 사전 확인을 최종 승인으로 받아들이지 않는 편이 안전합니다.
제가 가족의 전세계약을 본다면 금리가 가장 낮은 은행부터 고르지는 않겠습니다. 필요한 대출액이 실제로 나오는지, 보증금 반환 보증에 가입할 수 있는 집인지, 두 가지를 먼저 확인하겠습니다. 월 이자 몇 만원보다 잔금일에 모자라는 수천만원과 돌려받지 못할 수 있는 보증금이 훨씬 큰 숫자이기 때문입니다.
